Tekst ukazał się w portalu Business Inisder Polska: https://businessinsider.com.pl/finanse/rynek-biur-po-pandemii/z6n0jvj

Większość globalnych korporacji nie planuje już ograniczać wykorzystania powierzchni biurowej. Na rynku biurowym na znaczeniu zyskują mniejsze od Warszawy miasta. 

W czasie pandemii dużo mówiło się o tym, że firmy, które wysłały swoich pracowników na pracę zdalną, będą chciały ciąć koszty i rezygnować z powierzchni biurowych. KPMG na podstawie ankiety przeprowadzonej wśród największych globalnych firm pisze, że tylko 17 proc. z nich chce zmniejszyć swoją powierzchnię biurową. To może oznaczać problem, bo w czasie niepewności wiele inwestycji zostało wstrzymanych, co może doprowadzić do luki podażowej. Na pandemii wygrają ci, którzy się jej nie przestraszyli , w swoim portfolio mają nieruchomości w miastach regionalnych całej Polski i inwestują w obiekty typu mixed-use. To właśnie na te ostatnie, narasta popyt.

Biura nie pójdą do lamusa

Znakomita większość globalnych korporacji nie planuje już ograniczać wykorzystania powierzchni biurowej po ustaniu pandemii koronawirusa. Taki wniosek płynie z ankiety przeprowadzonej przez firmę KPMG. Okazuje się, że tylko 17 proc. ankietowanych dyrektorów planuje zmniejszyć biura. Jest to znaczący spadek, bo jeszcze w sierpniu 2020 roku za tego typu działaniem opowiedziało się 69 proc. ankietowanych.

Nie oznacza to, że pracownicy wrócą do biur. W dalszym ciągu będzie utrzymywany model pracy hybrydowej. Większość ankietowanych przez KPMG wskazała, że chce, by pracownicy wrócili za biurka w większej liczbie, dopiero wtedy, gdy wskaźnik szczepień przekroczy połowę populacji. Póki co, cel ten jest bliski osiągnięcia wyłącznie w Wielkiej Brytanii.

Tylko 31 proc. firm spodziewa się powrotu do normalności w tym roku, podczas gdy 45 proc. spodziewa się powrotu do normalności w 2022 r. Co czwarta ankietowana firma stwierdziła, że pandemia na stałe zmieni sposób jej funkcjonowania.

Jedną z firm, która już od lipca chce, by pracownicy wrócili do biura jest JP Morgan Chase. Praca ma odbywać się w systemie rotacyjnym. Jamie Diamon prezes banku powiedział kilka tygodni temu, że z obserwacji banku wynika, że na home office następuje spadek wydajności pracy. Ma to miejsce szczególnie w poniedziałki i piątki.

W Polsce także daje się zauważyć trend chęci powrotu do biur. Z badania przeprowadzonego przez Pracuj.pl wynika, że w porównaniu do początków pandemii, w marcu znacząco wzrósł udział respondentów deklarujących pracę wyłącznie z biura (52,5 proc.). W kwietniu 2020 r. było to 39,5 proc.

– Obie tendencje – wzrost udziału pracy wyłącznie z siedziby i utrzymująca się stosunkowo duża popularność „hybrydy” – mogą wskazywać na coraz bardziej udane próby dostosowywania się firm do nowej rzeczywistości, przy jednoczesnym utrzymywaniu środków ostrożności wywoływanych przez pandemię. Tendencje te będą mieć znaczący wpływ na przyszłość modeli pracy także po opanowaniu COVID-19 – pisze Pracuj.pl.

Zmiany na rynku biurowym nieuniknione

Pandemia odcisnęła jednak na rynku nieruchomości komercyjnych swoje piętno. Pewne trendy takie jak decentralizacja zostały zacementowane. Firma JLL w podsumowaniu 1Q 2021 roku pisze, że w Warszawie mamy do czynienia z najmniejszym od 11 lat wolumenem powierzchni w budowie. W ciągu trzech pierwszych miesięcy bieżącego roku dostarczono osiem budynków o powierzchni ponad 167 tys. mkw. To z kolei daje całkowitą podaż na poziomie 6 mln mkw. Okazuje się, że pandemia zahamowała liczne inwestycje. Dla porównania w poprzednich latach rynek warszawski miał w realizacji od ok. 700-800 tys. mkw. Dziś jest to zaledwie 420 tys. mkw. Jest to najniższy wynik jeśli chodzi o wolumen powierzchni biurowej będącej w budowie od 2011 roku.

Firma CBRE wskazuje, że przy tendencji nieodchodzenia od biur, a przy jednoczesnym spadku nowych inwestycji na rynku wytworzy się luka podażowa. Z wyliczeń analityków CBRE w raporcie „Polish Real Estate Market Outlook” wynika, że na warszawskim rynku biurowym liczba oddanej powierzchni biurowej będzie spadać już od 2022 roku. W tym samym jednak czasie poziom absorpcji, który jest w trendzie rosnącym od 2019 roku (choć pandemia trochę go wyhamowała) będzie nieznacznie wzrastał. Jedną z nielicznych firm, która nie zahamowała swoich prac w pandemii, jest Cavatina Holding. Firma uważa, że był to bardzo dobry ruch, który dziś daje jej przewagę.

– Mamy ambitne plany na ten rok i nadchodzące lata oraz konsekwentnie je realizujemy. Oczywiście bacznie analizujemy rynek i zachodzące na nim zmiany. Dzięki elastycznemu podejściu do procesu komercjalizacji, mamy przygotowaną odpowiedź na zmieniające się potrzeby klientów i potrzebę zapewnienia im nowoczesnej przestrzeni do pracy. Aktualnie koncentrujemy się na kluczowych rynkach regionalnych, które w naszej ocenie zapewnią atrakcyjne stopy zwrotu i przyciągają inwestorów z zagranicy, gotowych w ramach skracania łańcucha dostaw organizować nowe centra usług wspólnych czy też oddziały. Nasze inwestycje mają dobry timing i będziemy zamykać ich komercjalizację w trakcie bardzo prawdopodobnej luki podażowej jak może wystąpić w kolejnych latach. Część deweloperów bardzo ostrożnie podeszło do nowych inwestycji w minionym roku, w efekcie czego aktualnie w budowie jest najmniej powierzchni klasy A od ok. 5 lat, a prognozy popytu na kolejne lata są bardzo obiecujące. My tempa nie zwolniliśmy. Rok 2021 będzie rokiem zmian i dużym wyzwaniem, ale będzie też rokiem okazji, które zamierzamy dobrze wykorzystać – mówi Rafał Malarz, Prezes Zarządu Cavatina Holding.

Zmienił się także charakter samych biur. Okazuje się, że budynek musi być także wyposażony w inne pomieszczenia, niż tylko biura. Rozwój projektów wielofunkcyjnych jest bez wątpienia jednym z kluczowych elementów kształtujących polski sektor nieruchomości. Szybkie tempo życia Polaków, nasze rosnące potrzeby zakupowe, a także poszukiwanie wygody wpływają na decyzje inwestycyjne deweloperów aktywnych na największych biurowych, mieszkaniowych i handlowych rynkach w Polsce. Jak pisze portal retail.net, wg danych JLL, podaż powierzchni komercyjnej w nowoczesnych obiektach wielofunkcyjnych, tzw. mixed-use, przekroczyła w Polsce 1 mln mkw., z tego ponad połowa została oddana do użytkowania w ciągu ostatnich 5 lat.

Okazuje się, że wzrostowi popularności inwestycji mixed-use sprzyja pandemia. Polacy znacznie bardziej niż wcześniej skupiają się na swoim zdrowiu, a w modzie zaczął być trend „lokalności”. Portal wskazuje także, że tego typu projekty to nie tylko odpowiedź na zmieniający się styl życia Polaków, ale też ważny element strategii biznesowych deweloperów i inwestorów,

– Odchodzenie od monofunkcyjnych dzielnic miast na rzecz zróżnicowanych, wielofunkcyjnych kwartałów oraz projektów miastotwórczych było widoczne jeszcze przed pojawieniem się COVID-19 i tak jak w przypadku innych trendów, również on przybrał na sile w miarę rozprzestrzeniania się pandemii. Kurczące się zasoby atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych pod praktycznie każdy typ nieruchomości, skłania deweloperów, a zwłaszcza tych działających w kilku segmentach jednocześnie, do realizacji złożonych inwestycji zaspokajających popyt ze strony różnych grup najemców. Co więcej, projekty wielofunkcyjne pozwalają na dywersyfikację ryzyka i dość płynne nawigowanie w czasach niepewności rynkowej, z którą mierzymy się aktualnie – mówi dla retail.net Agnieszka Jachowicz, Członek Zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK).

Rafał Malarz prezes Cavatina Holding, która specjalizuje się w projektach typu mixed-use wskazuje, że jego firma w trakcie realizacji ma już trzy tego typu obiekty: Quorum we Wrocławiu, Widzewską Manufakturę w Łodzi, a także Global Office Park w Katowicach, które dostarczą na rynek ok. 175 tys. mkw. GLA, a obok nich powstanie przeszło 1,5 tys. mieszkań na wynajem.

– W 2021 roku będziemy realizować kolejne obiekty, o zróżnicowanych funkcjach, dostosowane do potrzeb użytkowników – najemców oraz lokalnych społeczności. Tego typu miastotwórcze projekty, biorące pod uwagę specyfikę miejsca i otoczenia, najlepiej odpowiadają dziś na zmieniające się oczekiwania mieszkańców miast regionalnych. A elastyczność to ważny atut w dzisiejszym świecie. Dlatego wierzymy, że położenie naszych budynków biurowych w ramach kompleksów mixed-use pozytywnie przełoży się na tempo ich komercjalizacji i stopy zwrotu z inwestycji – mówi.

Nie tylko Warszawa

Kolejnym trendem, jaki daje się zaobserwować na rynku, jest decentralizacja. Jeśli chodzi o rynek biurowy, na znaczeniu zyskują mniejsze od Warszawy miasta. Prym w skali całego kraju wiedzie Kraków, który jest liderem pod względem wynajętej w 2020 roku powierzchni biurowej. Łączna wartość transakcji biurowych w całej Polsce osiągnęła w ubiegłym roku wartość niemal 2 mld euro, z czego 66 proc. – ok. 1,3 mld euro przypadło na Warszawę, a prawie 672 mln euro na pozostałe miasta. W Krakowie było to 373 mln euro, a w Katowicach 127 mln euro.

Dobre doświadczenia z aktywności deweloperskiej także poza Warszawą ma Cavatina. – Jako firma bardzo aktywna w polskich miastach regionalnych obserwujemy rozwój centrów usług biznesowych i IT. Dla tych firm kluczowe jest bezpieczeństwo danych i praca zespołowa. To one stają się kluczowymi najemcami naszych inwestycji. Przypomnę, że pod koniec ubiegłego roku podpisaliśmy między innymi umowę z ING Tech Poland na ponad 16,6 tys. mkw. powierzchni w Global Office Park w Katowicach. Firma ta planuje w Warszawie i Katowicach zatrudnić do końca br. aż 1500 osób – mówi Rafał Malarz prezes Cavatina Holding.

Firmy jednak nie będą rezygnowały z biur? Na zmianach zyskają miasta regionalne Takim przykładem jest np. Łódź. Colliers w swoim raporcie pisze, że łączny popyt brutto w Łodzi ukształtował się w 2020 roku na poziomie 62,4 tys. mkw. – jest to 17- procentowy wzrost względem 2019 roku. Atutem Łodzi jest dobre skomunikowanie (bliskość autostrad A1 i A2), a także dostęp do wykształconych pracowników. Na 19-stu łódzkich uczelniach kształci się bowiem ponad 64 tys. studentów. Dodatkowym atutem Łodzi jest także sama ewolucja miasta i wdrożony na ogromną skalę w ostatnich latach program rewitalizacji. Bliskość stolicy, a także bezpośrednie połączenie kolejowe do Chin sprawia, że miasto zyskuje na znaczeniu, jeśli chodzi o logistyczno – magazynową mapę Polski.