Tomasz Augustyn
Czy starzejące się galerie handlowe na Pomorzu Zachodnim będą dalej skuteczne zabiegać o klientów bez wszechstronnej modernizacji?
W pierwszym kwartale 2023 r. oddano w Polsce do użytku ponad 81,4 tys. m² nowoczesnej powierzchni handlowej. Łącznie otwarto sześć nowych obiektów, a trzy istniejące projekty rozbudowano. Największe otwarcie odnotowano w Warszawie, gdzie po blisko sześciu latach ponownie otwarto centrum handlowe Fort Wola (22 tys. m² GLA). Do największych otwarć zaliczana jest rozbudowę centrum handlowego M EMKA w Koszalinie o park handlowy o powierzchni około 10 tys. m² GLA. Ogółem w I kwartale 2023 r. funkcjonowało w Polsce 617 centrów handlowych, których łączna powierzchnia najmu GLA (Gross Leasable Area) wynosi 12,79 mln m2 – wynika z raportu kwartalnego Colliers. Znacząco oddziałują one na gospodarkę regionu, stanowiąc istotne źródło dochodu dla gmin, w których są zlokalizowane. Centra handlowe wpływają też na lokalny rynek pracy. Mieszkańcy miejscowości oraz jej okolic, w której taki obiekt funkcjonuje, mogą znaleźć w nim zatrudnienie, a firmy budowlane – realizować nowe inwestycje i obsługiwać już istniejące centra.
Nasycenie powierzchnią centrów handlowych dla całej Polski na koniec 2022 r. osiągnęło poziom 341 m2 na 1000 mieszkańców, przy czym dla miast z centrami handlowymi było istotnie wyższe – 674 m2. Udział największych aglomeracji, według lokalizacji centrów handlowych, zmniejszył się z 69 proc. w 2005 r. do 54 proc. w 2022 r. Natomiast udział miast poniżej 100 tys. mieszkańców wzrósł z 7 proc. do 11 proc. Centra handlowe miały ok. 306 tys. m² GLA dostępnej na wynajem. Najwięcej dostępnej powierzchni było na rynku warszawskim (ok. 75 tys. m²) oraz poznańskim (ok. 68 tys. m²). W budowie z terminem otwarcia w 2023 r. pozostaje ponad 275 tys. m2 nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego aż 70 proc. jest realizowane w mniejszych miastach – poniżej 100 tys. mieszkańców. Wynika to ze znaczącego wzrostu konkurencji w największych miastach, zniechęcającej inwestorów do podejmowania kolejnych projektów, a także wzrostu oczekiwań konsumentów mniejszych miejscowości.
Szczecin to jedno z tych miast, w których sektor centrów handlowych zmuszony jest stopniowo redefiniować swoją pozycję na rynku w związku z konkurowaniem z mniejszymi formatami, np. dynamicznie rozwijającymi się convenience stores. Odpowiedzią na starzejące się budynki są przebudowy i modernizacje w kierunku zastosowania nowoczesnych technologii i przyjaznych rozwiązań energetycznych, przynoszących oszczędności kosztów utrzymania centrów handlowych. Na świecie i w Polsce nowe i modernizowane centra handlowe staną się wielofunkcyjne. Powinny oferować nie tylko możliwość kompleksowych zakupów, ale w coraz szerszym zakresie zaspokajanie nowych potrzeb (np. estetycznych, rekreacyjnych, edukacyjnych). Biorąc pod uwagę rosnące koszty utrzymania centrów handlowych, część deweloperów prawdopodobnie będzie się decydować na przeznaczenie nieruchomości na cele inne niż handlowe. Dzieje się tak najczęściej, gdy wartość gruntu przewyższa wartość budynków handlowych na nim ulokowanych. Przykładem takich działań jest już powstające osiedle Rytm w Warszawie na Kabatach, a w Łodzi osiedle Zenit, w miejscu dawnych budynków handlowych.
Około 30% spośród 224 istniejących do dziś w Polsce obiektów, o powierzchni najmu powyżej 20 tys. m², powstało ponad 20 lat temu. Najwięcej powierzchni centrów handlowych w Polsce wybudowano w latach 1998- 2002.25% obiektów, zarówno pod względem liczby, jak i powierzchni, powstała w latach 2008-2012, w tym tak duże centra handlowe jak Bonarka, Forum Koszalin, Galeria Pestka, Galeria Jurajska czy Millennium Hall.
Szczecin wśród polskich aglomeracji charakteryzuje najwyższy udział powierzchni centrów handlowych w wieku powyżej 20 lat w całkowitej podaży obiektów handlowych aglomeracji. W przypadku stolicy Pomorza Zachodniego – podobnie jak w Warszawie – jest to ponad 50%, podczas gdy w Poznaniu i Łodzi – 39%, na Górnym Śląsku – 38%, w Trójmieście – 32%. We Wrocławiu, gdzie Na fali dobrej koniunktury, w latach 2003-2007 dostarczono blisko połowę powierzchni centrów handlowych (o powierzchni pow. 20 tys. m2), Udział powierzchni centrów handlowych w wieku powyżej 20 lat w całkowitej podaży obiektów handlowych aglomeracji wynosi dziś zaledwie 29%.
Od 2000 roku oprócz rozbudów, centra handlowe podlegały też modernizacjom i remontom w różnej skali. Spektakularnych przebudów lub modernizacji dokonano np. w warszawskich centrach handlowych Blue City i Westfield Arkadia, Pasażu Grunwaldzkim we Wrocławiu czy Molo w Szczecinie.
