Tomasz Augustyn
W ostatnich trzech latach Szczecin stopniowo oddala się od Bydgoszczy, Olsztyna czy Rzeszowa i zbliża się do Poznania – przynajmniej na rynku nieruchomości. Na podstawie danych NBP śledzimy zmiany cen na rynku pierwotnym w największych miastach w Polsce.
Kilkanaście lat temu za blisko 3 tysiące zł za metr kwadratowy można było kupić mieszkanie u dewelopera w Łodzi, Białymstoku, Rzeszowie czy Bydgoszczy. W jednym z najtańszych dużych miast w Polsce, czyli w Zielonej Górze, w 2006 roku 50-metrowy lokal średnio kosztował 130 tysięcy zł. Teraz analogiczne mieszkanie na rynku pierwotnym kosztuje ponad 240 tysiące zł. Te same 240 tysiące zł, ale w Warszawie, pozwoli na zakup jedynie około 25-metrowej kawalerki. Ceny w stolicy zbliżają się już do okrągłych 10 tysięcy zł za metr. Trudno dziś w to uwierzyć, ale Warszawa nie zawsze była najdroższym miastem w Polsce, także pod względem cen mieszkań. Dopiero w 2008 stolica wyprzedziła pod tym względem Kraków, dwa lata wcześniej „traciła” do niego ponad tysiąc złotych na metrze kwadratowym.
Średnie ceny metra kwadratowego mieszkań z rynku pierwotnego w wybranych miastach 2006-2020
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, Money.pl
W skali kraju Kraków wyróżnia się stabilnością cen mieszkań. Na przestrzeni lat 2006 – 2020 wzrosły one w tym mieście o zaledwie 20 %, podczas gdy w Warszawie skoczyły o 67 %, w Gdańsku niemal dokładnie o 100 %, we Wrocławiu i Bydgoszczy – o 130-140 %. Wśród 17 analizowanych miast wszędzie, oprócz Krakowa, ceny mieszkań na rynku pierwotnym są wyższe o co najmniej 50 % aż w sześciu co najmniej podwoiły się. W Szczecinie było to 105 % wzrostu, piąty najwyższy wynik spośród analizowanych miast. Obok Krakowa bardzo stabilne są też ceny w Poznaniu. Na przestrzeni lat skoczyły one o 70 %, od tamtej pory wzrosły o 350 złotych, w tym okresie amplituda zmiany cen w tym mieście nie przekroczyła 22 %.
Wrocław praktycznie zrównał się z Krakowem w cenie mieszkań, podczas gdy półtora dekady temu startował z pułapu dokładnie o połowę niższych cen. Z oczywistych powodów bardzo podobnie układają się tez losy rynków w Gdyni i Gdańsku. Długie lata ten pierwszy utrzymywał nieznaczną przewagę w wysokości cen, od roku 2018 na czoło wysuwa się stolica województwa. Historia cen w Szczecinie przebiega z kolei praktycznie bliźniaczo do sytuacji na rynku katowickim. W latach 2006 – 2007 stolica Górnego Śląska była o 6 – 8 % droższa dla kupujących mieszkanie na rynku wtórnym, od tej pory oba miasta wymieniają się między sobą miejscem w rankingu cen, a różnica jej wysokości między oboma miastami nigdy nie była wyższa niż 4 %.
Różnice w podwyżkach sprawiły, że np. Bydgoszcz (w 2006 roku drugie najtańsze miasto z siedemnastu analizowanych) cenowo wyprzedziła siedem innych miast. Teraz jest droższa nawet od Łodzi. Z kolei Opole w omawianym okresie sporo straciło z wysokiej, dziewiątej pozycji w rankingu w roku 2006, w latach 2009 – 2016 było droższe jedynie od Zielonej Góry, ale ostatnie trzy lata to spektakularny awans. W tym okresie ceny zresztą wszędzie mocno szły w górę – w Poznaniu od roku 2017 co prawda tylko o 17 %, w Kielcach o 18, ale już w Gdyni o 20 %, w Krakowie i Warszawie o 26 – 27 %, w Gdańsku i Wrocławiu po 32 %, w Szczecinie i Opolu – po 34 %, a w Katowicach o rekordowe 35 % w ciągu trzech ostatnich lat.
Dawniej niższym kosztem można było kupić lokal w Olsztynie czy w Rzeszowie niż w Kielcach. Teraz jest odwrotnie. Oprócz Zielonej Góry i Kielc, wszędzie ceny są wyższe niż w Warszawie sprzed 14 lat. Nie idą ciągle w górę. Były okresy, gdy utrzymywały się dość stabilnie kilka lat, a po kryzysie 2008-2009 nawet wyraźniej taniały. Właśnie od 2017 roku nastąpiło bardzo duże przyspieszenie.
