Tekst ukazał się w portalu Krytyki Politycznej: https://krytykapolityczna.pl/kraj/mieszkania-w-polsce-nie-sa-tanie/

Piotr Wójcik

Twierdzenie, że mieszkania w Polsce są „cenowo dość przystępne”, jest klasycznym zaklinaniem rzeczywistości. Pod względem dostępności cenowej mieszkań cofnęliśmy się już do 2006 roku. Kryzys mieszkaniowy w Polsce nie wziął się z wyobraźni lewicowych aktywistów.

Czy mieszkania w Polsce są przystępne cenowo? Taką tezę postawił w „Gazecie Wyborczej” Kamil Fejfer, a jego tekst wywołał spore oburzenie. I nic dziwnego, gdyż w momencie hossy na rynku mieszkaniowym, którą w Polsce obserwujemy, odczucia osób szukających dachu nad głową są zupełnie inne.

Ceny lokali nad Wisłą oderwały się od wzrostu płac, przez co pod względem dostępności mieszkaniowej powoli, ale systematycznie biedniejemy, chociaż równocześnie trwa dobra koniunktura gospodarcza. Tysiące młodych ludzi odczuwa więc nieprzyjemny dysonans poznawczy: z jednej strony zarabiają coraz więcej i mogą sobie pozwolić na konsumpcję wcześniej niedostępną, a z drugiej perspektywa zdobycia własnego lokalu mieszkalnego, zamiast się przybliżać, coraz bardziej się oddala.

Teza Kamila Fejfera o niezłej dostępności mieszkań w Polsce jest więc sprzeczna z doświadczeniami wielu osób szukających własnego dachu nad głową. I z tego powodu może wywoływać zrozumiałą złość – wszak posiadanie własnego mieszkania jest dla ludzi ważne także pod względem osobistym. Gdy ktoś ich przekonuje, że ceny mieszkań w Polsce są całkiem w porządku, odbierają to personalnie, jako atak na ich życiową zaradność. Problem nie kończy się jednak na subiektywnych odczuciach potencjalnych nabywców, ale przede wszystkim dotyczy faktów. Ceny mieszkań wcale nie są „dosyć dostępne cenowo”, jak nas przekonuje autor tekstu w „Wyborczej”. Wręcz przeciwnie – są drogie, a będą jeszcze droższe.

Dwa gospodarstwa domowe w jednym

W swoim artykule Kamil Fejfer dokonał ambiwalentnej oceny rynku mieszkaniowego w Polsce. Według niego zaletą polskiego mieszkalnictwa jest niezła dostępność cenowa, a wadą – przeludnienie mieszkań oraz znaczny odsetek lokali substandardowych, czyli takich, które nie spełniają wymogów w pełni użytecznego mieszkania, ponieważ mają jakąś istotną wadę, na przykład brakuje w nich toalety.

Problem w tym, że tych dwóch kwestii nie można rozpatrywać osobno, gdyż jedna wynika z drugiej. Traktowanie ich osobno jest nielogiczne. Gdyby mieszkań faktycznie były w Polsce cenowo dostępne, to ludzie przecież nie mieszkaliby w przeludnionych, nędznych lokalach. Nikt nie robi tego z wyboru albo dla przyjemności. A jednak w przepełnionych mieszkaniach żyje niemal 40 proc. ludności Polski, czyli dwukrotnie więcej niż średnio w UE. W Polsce na jedną osobę przypada średnio 1,1 izby, tymczasem w całej UE 1,6 izby. Skąd wzięły się te fatalne dane, skoro dostępność cenowa mieszkań w Polsce jest całkiem niezła?

Kamil Fejfer twierdzi, że dowodem na przystępność cenową polskich mieszkań jest niski udział kosztów utrzymania mieszkania w dochodzie rozporządzalnym. Według Eurostatu w Polsce wynosi on zaledwie 17 proc., tymczasem w Niemczech niecałe 30 proc., a w Danii ponad 26 proc. Tylko że jest to klasyczny artefakt statystyczny. Wynika on z faktu, że tysiące krajowych gospodarstw domowych to de facto dwa gospodarstwa w jednym. Według Eurostatu niemal połowa Polek i Polaków w wieku 25–34 lata nadal mieszka z rodzicami. Przytłaczająca większość z nich zwyczajnie pracuje. Wskaźnik zatrudnienia w grupie wiekowej 25–29 lat to 78 proc., a w grupie wiekowej 30–34 lata aż 84 proc. Tak więc młodzi w Polsce pracują i inkasują wynagrodzenia, które następnie zwiększają dochód rozporządzalny gospodarstwa domowego utrzymywanego wspólnie z rodzicami.

Gdyby ci młodzi ludzie wyprowadzili się z domu rodzinnego, tak jak robią to Niemki czy Duńczycy, to z jednego gospodarstwa domowego z niskim udziałem kosztów mieszkaniowych w dochodzie powstałyby dwa ze znacznie wyższym udziałem tychże kosztów. I dopiero wtedy statystyka by się urealniła.

Mieszkanie „za złotówkę”?

Kamil Fejfer dowodzi również, że w naszym kraju jest stosunkowo mało gospodarstw domowych przeciążonych kosztami utrzymania mieszkania, czyli takich, w których te koszty przekraczają 40 proc. dochodu rozporządzalnego. W 2020 roku takich gospodarstw w Polsce było zaledwie 5 proc., tymczasem w UE dwa razy więcej. I tutaj również trzeba poczynić istotne zastrzeżenia. Po pierwsze, to po części efekt pandemii, z powodu której mnóstwo młodych Polek i Polaków wróciło do rodziców, a stopy procentowe chwilowo zostały obniżone niemal do zera, co drastycznie obniżyło raty kredytów mieszkaniowych. W ciągu tego jednego roku odsetek osób w wieku 18–34 lata mieszkających z rodzicami wzrósł z 59 do 63 procent.

Po drugie, twierdząc, że mieszkania w Polsce są zbyt drogie, nie mówimy przecież o pokoleniu naszych rodziców, które uwłaszczyło się na zasobie mieszkaniowym po PRL. Moi rodzice kupili na przykład mieszkanie spółdzielcze za tak zwaną złotówkę. Oczywiście, wcześniej płacili za nie wysoki czynsz, więc tak naprawdę je spłacili – absolutnie nie podważam ich prawa do mojego rodzinnego mieszkania. Nie zmienia to jednak faktu, że koszty mieszkaniowe naszych rodziców, zamieszkujących własne lokale nieobciążone hipoteką, są znacznie niższe niż w przypadku milenialsów.

Młodzi Polacy, jeśli tylko nie mieszkają z rodzicami lub nie odziedziczyli czegoś po babci, zamieszkują lokale albo wynajmowane, albo kupione na kredyt hipoteczny. W obu tych przypadkach przed pandemią wskaźnik przeciążenia kosztami mieszkaniowymi był znacznie wyższy niż unijna średnia. Aż 27 proc. najemców lokali wynajmowanych na zasadach rynkowych było przeciążonych kosztami mieszkaniowymi – w UE było to 24 proc. Wśród nabywców mieszkań na kredyt ten wskaźnik przeciążenia był znacznie niższy i wyniósł niecałe 5 proc. Tylko że średnia UE wyniosła wtedy jeszcze mniej: 4 proc.

A to jeszcze nie wszystko. Względna dostępność mieszkań w Polsce jest jeszcze bardziej zaniżana z powodu specyfiki polskiego rynku pracy. Niemal jedna piąta pracowników w Polsce zatrudniona jest na umowach czasowych. Dodatkowo, ponad jedna piąta rynku pracy to osoby samozatrudnione – znajdziemy wśród nich najzamożniejszych Polaków, ale też wiele wypchniętych na samozatrudnienie osób z niskimi dochodami.

Oczywiście, banki zaadaptowały się do tej sytuacji i udzielają kredytów także osobom niemającym etatu na stałe. Jednak żądają wtedy wyższej marży lub/oraz prowizji. To nie tylko zwiększa koszt nabycia lokalu, ale też obniża zdolność kredytową. W wyniku czego część potencjalnych nabywców nie może sobie pozwolić na wybrany lokal nie tylko z powodu samej wysokości dochodu, ale też dostępnej im formy zatrudnienia.

Powrót do przeszłości

Jak to więc wygląda w rzeczywistości? Według raportu Property Index 2021 Deloitte’a na przeciętne cenowo 70-metrowe mieszkanie statystyczny Polak musi pracować niemal 8 lat – oczywiście zakładając, że nic w tym czasie nie wyda. Niemiec zaś i Duńczyk, którzy według Kamila Fejfera są przeciążeni kosztami mieszkań, muszą pracować odpowiednio 6 lat i 5,6 roku.

Faktem jest, że w innych krajach bywa jeszcze gorzej. W Czechach na 70-metrowe mieszkanie trzeba pracować aż 12 lat, na Słowacji niecałe 11, a na Łotwie 9. Porównywalną do Polski mieszkaniową siłę nabywczą mają Węgrzy i Chorwaci. Generalnie w naszym regionie dostępność cenowa mieszkań jest wyraźnie niższa niż w Europie Zachodniej. W Holandii i we Włoszech na 70-metrowe mieszkanie pracuje się 6 lat, a w Belgii zaledwie 4 lata. Kamil Fejfer nie ma więc racji, oględnie mówiąc, gdy pisze: „Zazwyczaj na mieszkania więcej swojego dochodu wydają mieszkańcy krajów zamożnych, a mniej – mieszkańcy krajów biedniejszych”. Po prostu w naszym regionie młodzi ludzie masowo mieszkają z rodzicami, co zaburza statystykę.

Poza tym dostępność cenowa mieszkań w Polsce w ostatnich latach regularnie spada. To efekt wzrostu cen nieruchomości przekraczającego wzrost płac. Według NBP szacowana dostępność mieszkań w siedmiu największych miastach Polski w III kwartale 2021 roku spadła do 0,73 m². Tymczasem na przełomie 2016 i 2017 roku sięgała ona już niemal 0,9 m². Niestety, od tamtej pory cofamy się w czasie. Tak niska dostępność cenowa mieszkań, jaką mamy obecnie, notowana była ostatnio w 2012 roku. A tak na dobrą sprawę pod względem dostępności cenowej mieszkań cofnęliśmy się już nawet do 2006 roku.

Z deszczu pod rynnę

Trzeba też pamiętać, że rok 2020 i pierwsza połowa 2021 roku były specyficzne, gdyż przejściowo stopy procentowe spadły wówczas do nienotowanych wcześniej niskich poziomów. W pewnym momencie stopa referencyjna NBP wynosiła ledwie 0,1 proc. To również obniżało koszty utrzymania mieszkania w Polsce. Jednak od października 2021 roku RPP zaczęła szybko podnosić stopy. Po niedawnej podwyżce stopa referencyjna wynosi już 2,75 proc., jest więc najwyższa od 2013 roku. Według danych Biura Informacji Kredytowej w ostatnich czterech miesiącach zdolność kredytowa przeciętnego Polaka spadła o 30 proc., a w ciągu najbliższych miesięcy, w związku z planowanymi kolejnymi podwyżkami, spadnie łącznie o 45 proc, czyli prawie o połowę. Jeśli ceny mieszkań nadal będą rosnąć, to ich realna dostępność cenowa stanie się jeszcze gorsza niż obecnie.

Teza Kamila Fejfera, że mieszkania w Polsce są „cenowo dość przystępne”, jest więc zaklinaniem rzeczywistości. Kryzys mieszkaniowy w Polsce nie wziął się z wyobraźni lewicowych aktywistów. Fakt, że w niektórych państwach naszego regionu bywa jeszcze gorzej, nie jest żadnym argumentem.

Młodzi ludzie nad Wisłą masowo mieszkają z rodzicami w przeludnionych lokalach nie dlatego, że tak lubią. Po prostu nie stać ich na przyzwoite mieszkanie. Część z nich na jakiekolwiek mieszkanie przy dużym wysiłku finansowym zapewne mogłaby sobie pozwolić, jednak byłoby to wpadnięcie z deszczu pod rynnę.