Tomasz Augustyn

Jakie są perspektywy szczecińskiego rynku nieruchomości biurowych wobec nowych realiów rynkowych i perspektywy nasilenia kryzysu?

Szczecin nie należy do największych rynków biurowych w kraju, ale wykazuje dużą żywotność i w ostatnich latach wyraźnie przyspiesza. W 2018 roku powiększył się o jeden budynek o powierzchni 2 350 m2. W 2019 roku zasób powierzchni biurowej wzrósł o kolejne niemal 1/3 nowej powierzchni dzięki oddaniu łącznie 46 000 m2 nowej powierzchni biurowej w takich projektach, jak Posejdon, Cukrowa Offi ce, Stettiner Business Center czy Kamienica Dohrma. Na 2020 rok zapowiadane było oddanie do użytku Hanza Tower.

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w 2018 roku kształtowały się na poziomie 13,30 EUR/ m2/ miesiąc. Jesienią 2019 roku stawki najmu wahały się od 11,50 EUR nawet do 14,00 EUR za m2, za najlepsze powierzchnie biurowe w pierwszej połowie 2019 roku płacono średnio 13,30 EUR/ m2 miesięcznie. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w tym okresie utrzymywał się na niskim poziomie i na koniec pierwszej połowy 2019 roku wyniósł 5,3%, co stanowiło spadek o blisko 1,5 pp. w porównaniu do analogicznego okresu w 2018 roku. Niemniej spodziewany był znaczący wzrost wskaźnika pustostanów wraz z oddaniem projektów planowanych do oddania do końca roku.

Parametry runku nieruchomości biurowych największych aglomeracji miejskich w Polsce na przełomie 2019 i 2020 roku

Źródło: JLL, dane za IV kw. 2019 roku

GZM – Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia – miasta powyżej 100 tys. mieszkańców: Bytom, Chorzów, Dąbrowa Górnicza, Gliwice, Katowice, Ruda Śląska, Sosnowiec, Tychy oraz Zabrze.

Jak ten potencjał będzie wykorzystywany i jak będzie się zmieniał wobec nowych realiów rynkowych? Analitycy REDD Real Estate Digital Data podali w ostatnich dniach, że w całym kraju łączne zasoby dostępnych biur wzrosły do 4,34 tys. modułów, co stanowi wzrost o 18 % w porównaniu z końcem marca. Powierzchne biurowe zwalniają głównie małe i średnie firmy, które najczęściej są najemcami modułów poniżej 500 m2.  Z analiz REDD wynika, że w pierwszym kwartale roku dostępne biurowe moduły wynosiły ok. 3,65 – 3,75 tys. m2. Przełom i rozpoczęcie wyraźnego trendu wzrostowego nastąpiły na początku kwietnia. W kwietniu i maju na dwudziestu pięciu rynkach w Polsce przybyło 675 modułów biurowych, które nie zostały wynajęte. W wartościach bezwzględnych w okresie kwiecień i maj dostępna powierzchnia wzrosła o 175,2 tys. m2, do poziomu 2,4 mln m2. Średnia powierzchnia dostępnych biur do wynajęcia spadła o ponad 20 % i wynosi 419 m2 wobec  527 m2 na początku marca. Trend jest wynikiem pojawiania się na rynku dużej liczby modułów biurowych o powierzchni poniżej średniej. Każdego tygodnia rynek zasila średnio 30 modułów biurowych.

Rynek szczeciński jest wrażliwy na popyt wśród najemców z właśnie tych segmentów rynku, o których przywoływane analizy mówią jako najczęściej zwalniających w ostatnich tygodniach najmowane powierzchnie biurowe. Z drugiej strony jego ograniczone rozmiary i rozpoczynane od niedawna umowy mogą stanowić czynnik powstrzymujący przed gwałtownymi ruchami znacznej liczby najemców. Najbliższe tygodnie dostarcza więcej danych o tym, jak na kryzys zareagowała szczecińska gospodarka. Dziś można zaryzykować tezę, że sektory w największym stopniu korzystające z oferty biurowej nie należą jednocześnie do grupy tych, w które najmocniej i bezpośrednio uderza spowolnienie gospodarcze.