Andrzej Pieśla
Expander ocenił dynamikę rynku cen nieruchomości w ostatnich miesiącach. W Szczecinie średnia cena za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym w I kwartale roku wynosiła 6968 złotych. Stosunkowo niska była w Szczecinie dynamika wzrostów cen na rynku wtórnym. Trudno jednak decydować się na inwestycję mieszkaniową, kiedy spłata raty kredytu pochłaniała 25 % dochodu netto pary o przeciętnych dochodach.
Analizując strategie sprzedających w pierwszym kwartale roku dostrzegalna jest tendencja do wystawiania bardzo wysokich ceny w ofertach, a następnie stosowania wysokich obniżek. Mimo zadowolenia kupujących, prowadziło to w rzeczywistości do znaczącego wzrostu cen transakcyjnych. W Rzeszowie czy Wrocławiu prowadziło to do rekordowych cen. Z drugiej strony w Lublinie, Gdyni i Poznaniu ceny nowych mieszkań zdrożały bardzo nieznacznie, od 2 do 5 % w stosunku r/r. W siedmiu największych miastach nowe mieszkania zdrożały o 11 proc. r/r, a na rynku wtórnym o 10 %. W przypadku nowych mieszkań różnica między ceną ofertową a transakcyjną (7,5 %) była najwyższa od 2014 roku. Na rynku wtórnym było to natomiast aż 20 %.
W Szczecinie średnia cena za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym w I kwartale roku wynosiła 6968 złotych. W relacji rok do roku oznacza to wzrost o 17 %, jeden z najwyższych w kraju biorąc pod uwagę duże miasta. Różnica w cenie metra kwadratowego mieszkania w stosunku do Poznania spadła do 450 złotych, jest wyraźnie wyższa niż w Łodzi czy Bydgoszczy, choć wciąż dużo niższa niż w Trójmieście. Niższa była w Szczecinie dynamika wzrostów cen na rynku wtórnym, także w stosunku do podwyżek w innych miastach. Dla porównania serwis SonarHome szacuje średnią cena za m² w Szczecinie na 6229 (dane na początek maja). Wycena ta od początku roku wzrosła o 2,59 %. Średni czas wygaśnięcia oferty sprzedaży to 52 dni. W maju liczba dostępnych ofert nieruchomości na szczecińskim rynku spadła o 8.22% w stosunku do poprzedniego miesiąca.
Ceny transakcyjne za m² w I kw. 2020 roku w największych miastach
Źródło: Expander
Mieszkania na rynku są względnie dostępne pomimo zauważalnych wzrostów cen. wzrosły, to ich dostępność pozostawała wciąż na dość dobrym poziomie dzięki rosnącym dochodom. Przed 2013 rokiem kredytobiorcy wydawali na spłatę kredytu było to 30-50 % dochodów, przy cenach mieszkań o 1/3 niższych. Obecnie średnia rata kredytu na używane mieszkanie o powierzchni 50 m2 dla 7 największych miast kraju pochłaniała 25 % dochodu netto pary zarabiającej po przeciętnym wynagrodzeniu, mniej więcej tyle, co w ubiegłym roku. Gdyby ceny mieszkań nie wzrosły (co analitycy oceniają jako bardzo prawdopodobne), to wysokość raty prawdopodobnie spadnie do poziomu 23 %. Dochodu, zbliżony do okresu tego, jaki obserwowaliśmy największej w historii dostępności mieszkań w latach 2015 – 2017. Co prawda oprocentowanie kredytów spadło, ale też znacząco zaostrzyły się kryteria ich przyznawania przez banki. Nowym ważnym kryterium stało się to, czy branża wnioskodawcy, zagrożona jest dotknięciem kryzysem.
Według danych GUS w 2019 roku w Szczecinie oddano do użytkowania łącznie 3215 mieszkań, tj. o 39,8% więcej niż w poprzednim roku. Liczba ta stanowiła 35,8% wszystkich mieszkań przekazanych w tym czasie w województwie zachodniopomorskim. Łączna powierzchnia oddanych mieszkań wyniosła 201779 m2 i była o 37,0% większa niż w roku wcześniejszym. Najwięcej mieszkań oddanych do użytkowania przekazali deweloperzy – 82,0% wobec 85,4% przed rokiem, a inwestorzy indywidualni – 4,7% wobec 5,7%. Przeciętna powierzchnia mieszkania przekazanego do użytkowania w 2019 roku wyniosła 62,8 m2 (w województwie – 75,5 m2 ) i zmniejszyła się w stosunku do analogicznego okresu ub. roku o 1,3 m2 . Największe mieszkania powstały w ramach budownictwa indywidualnego – przeciętnie 176,8 m2 .
