Tomasz Augustyn

W 2023 roku w Niemczech mieszkanie w bloku można było kupić średnio o 1/5 taniej niż rok wcześniej.  

Najnowsza aktualizacja Niemieckiego Indeksu Nieruchomości (Greix) publikowana przez Instytut Gospodarki Światowej w Kilonii świadczy o tym, że ceny nieruchomości mieszkalnych w Niemczech w 2023 r. odnotowały największy spadek od rozpoczęcia systematycznej rejestracji około 60 lat temu. Dotyczy to wszystkich segmentów rynku – mieszkań, domów jedno i wielorodzinnych. Greix to wspólny projekt lokalnych komitetów ekspertów (Gutachterausschüsse), ECONtribute i Instytutu Kilońskiego. Indeks opiera się na zbiorach danych transakcyjnych pochodzących od komisji eksperckich dotyczących umów poświadczonych notarialnie. Obecnie obejmujące 19 miast, wszystkie dane są ogólnodostępne na stronie www.greix.de.

Tempo i zakres obecnego spadku cen nieruchomości w Niemczech są bezprecedensowe w historii.  Patrząc na cały rok ceny sprzedaży w 2023 roku w porównaniu do roku poprzedniego spadły o 8,9 proc. w przypadku mieszkań, 11,3 proc. w przypadku domów jednorodzinnych i 20,1 proc. w przypadku domów wielorodzinnych. Podczas największego wcześniej spadku cen w połowie lat 90. ceny sprzedaży spadły w podobnym stopniu – nieco mniej w przypadku domów, nieco więcej w przypadku mieszkań – ale zajęło to około 10 lat. Niedawny spadek cen został poprzedzony historycznie wyjątkowym wzrostem cen trwającym od około 2009 r. Od tego czasu ceny wzrosły od trzech do czterech razy w zależności od segmentu, zanim w 2022 r. rozpoczął się gwałtowny spadek. Najwyższy jak dotąd wzrost cen miał miejsce pod koniec 80., kiedy ceny podwoiły się w ciągu około 5 lat.

Najnowsza aktualizacja Greix pokazuje, że w IV kwartale 2023 roku ceny nieznacznie się stabilizowały, a dynamika spadku cen malała. W porównaniu do poprzedniego kwartału, III kwartału 2023 roku, ceny mieszkań spadły jedynie nieznacznie, bo o 0,6 proc., ceny domów jednorodzinnych spadły o 1,2 proc., a ceny domów wielorodzinnych wzrosły nawet o 4,7 proc., przy czym segment ten charakteryzuje się stosunkowo dużą zmiennością ze względu na małą liczbę transakcji. Ze względu na obecnie jedynie skromne kwartalne stopy inflacji, skorygowane o inflację zmiany cen dla wszystkich segmentów rynku różnią się jedynie minimalnie. W porównaniu do analogicznego kwartału poprzedniego roku, IV kwartału 2022 roku, wszystkie segmenty mieszkaniowe wypadają znacząco na minusie, choć spadki są mniej dotkliwe niż w poprzednich kwartałach.

Ceny sprzedaży mieszkań w 7 największych miastach Niemiec (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt nad Menem, Hamburg, Kolonia, Monachium, Stuttgart) wykazywały bardzo zróżnicowany rozwój. W porównaniu z poprzednim kwartałem ceny w Kolonii i Stuttgarcie nadal dość mocno spadają, po 3,6 proc. W Berlinie (-0,4 proc.), Frankfurcie (-0,2 proc.) i Hamburgu (+0,2 proc.) osiągnęły stabilny poziom. Pod względem średniej ceny za metr kwadratowy (w zaokrągleniu do setek) Monachium przoduje znacząco z 8600 EUR/m² (stan na III kwartał 2023 r.), wyprzedzając Frankfurt z 5300 EUR/m². Dla Hamburga (2. miejsce) i Berlina (4. miejsce) nie można określić cen za metr kwadratowy. Düsseldorf ze średnią ceną 4 300 EUR/m² (stan na III kwartał 2023 r.) oraz Stuttgart i Kolonia ze stawką 4 200 EUR/m² to najtańsze miasta z 7 najwiekszych w kraju.

Istotne różnice regionalne występują także w kształtowaniu się cen mieszkań poza pierwszą siódemką miast w IV kwartale 2023 roku. Ceny spadały w Chemnitz (-3,5 procent), Wiesbaden (-3,9 procent) i Karlsruhe (-3,9 procent). Karlsruhe zostało po raz pierwszy uwzględnione w najnowszej aktualizacji Greix. Ceny rosły z kolei w Poczdamie (+4,3 procent), Dortmundzie (+1,9 procent), Lipsku (+1,8 procent), Duisburgu (+1,8 procent) i Lubece (+1,5 procent). W pozostałych miastach ceny nieznacznie rosły lub utrzymywały się na stałym poziomie.

Poczdam, Bonn i Münster plasują się na poziomie 7 największych miast ze średnimi cenami mkw. na poziomie 4200 EUR/m². Nieco w tyle znajdują się Lubeka, Wiesbaden, Lipsk i Karlsruhe. Najbardziej przystępne poziomy cenowe znajdują się w Duisburgu (1900 EUR/m²) i Chemnitz (1500 EUR/m²).