Tomasz Augustyn
Sytuacja mieszkaniowa na pograniczu polsko – niemieckim oddaje kiepską kondycję całych Niemiec w tym zakresie.
Niemiecki rynek inwestycji mieszkaniowych kontynuował ożywienie w czwartym kwartale minionego roku. Wolumen inwestycji w 2024 r. znacznie wzrósł w porównaniu z rokiem poprzednim, przy czym 9,3 mld euro zainwestowano w większe zasoby mieszkaniowe (30 lub więcej jednostek mieszkalnych). Dzięki temu rynek inwestycji mieszkaniowych stanie się klasą aktywów o najwyższych obrotach w 2024 r., znacznie wyprzedzając inwestycje w logistykę (ok. 6,9 mld euro), handel detaliczny (6,3 mld euro) i biura (5,2 mld euro).
Ceny nieruchomości w Niemczech w roku 2024 ponownie spadły: w ponad 150 miastach działki budowlane, domy i mieszkania były średnio o pięć procent tańsze w ujęciu nominalnym niż rok wcześniej. Jednak czynsze nadal rosły, nominalnie o cztery procent. Tak wynika z niedawnego badania przeprowadzonego przez Niemiecki Instytut Badań Ekonomicznych (DIW Berlin). Co roku ekonomiści DIW Konstantin Kholodilin i Malte Rieth obliczają zmiany cen na niemieckim rynku nieruchomości w oparciu o dane regionalne pochodzące ze stowarzyszenia branży nieruchomości IVD.
Rynki zakupu i wynajmu rozchodzą się od prawie dwóch lat po tym, jak Europejski Bank Centralny gwałtownie podniósł podstawowe stopy procentowe. Choć obecnie ceny te znów spadają, finansowanie projektów budowlanych lub zakupowych jest nadal znacznie droższe niż przed osiągnięciem szczytu cen w 2022 r. Wolumen kredytów na budownictwo mieszkaniowe jest nadal o ponad 40 proc. niższy niż w marcu 2021 r. Miało to istotny wpływ na ceny zakupu nieruchomości, które w 2023 r. spadły po raz pierwszy od 2010 r. W porównaniu ze szczytem ceny domów jednorodzinnych spadły szczególnie gwałtownie (o dobre osiem procent), a następnie ceny działek budowlanych i mieszkań. Spadki cen nieruchomości mieszkalnych i gruntów budowlanych w Niemczech były najbardziej widoczne w dużych miastach: w tzw. miastach A ceny zakupu spadły średnio o 13 procent, a w przypadku domów jednorodzinnych w średnich lokalizacjach spadły nawet o 16 procent. Czynsze wzrosły we wszystkich lokalizacjach, chociaż różnice regionalne były niewielkie.
W niektórych okręgach wyborczych na północy Niemiec mieszkańcy płacą niskie czynsze. Zazwyczaj są to obszary peryferyjne, takie jak wschodnia część Meklemburgii-Pomorza Przedniego lub południowa część Dolnej Saksonii. Na przykład w okręgu wyborczym Hameln – Pyrmont – Holzminden średni czynsz za metr kwadratowy wynosi pięć euro. W okręgu Mecklenburgische Seenplatte I – Vorpommern-Greifswald II płacono 5,4 euro za metr, na Rugii – 6 euro, podczas gdy w Hamburgu nawet powyżej 9 euro. Należy pamiętać, że są to obowiązujące stawki czynszu, często oparte na starszych umowach.
Ile euro za metr kwadratowy płacono za przeciętne mieszkanie?
Osoby poszukujące mieszkania często muszą liczyć się z zupełnie innymi cenami. Przykładowo w regionie Hanoweru średnia stawka czynszu w 2022 r. wynosiła już 7,50 euro. Tam rodziny są często zmuszone do zatrzymywania się w zbyt małych mieszkaniach. W odczuciu mieszkańców „dobre rejony” są zbyt drogie, a obszary peryferyjne również stają się odpowiednio droższe. Coraz więcej osób decyduje się na zwiększenie przestrzeni w swoich mieszkaniach, instalując na przykład łóżka piętrowe. Nawet przyzwoicie zarabiający mają problem ze znalezieniem niedrogiego mieszkania, a dla osób z mniejszymi pieniędzmi sytuacja wygląda jeszcze gorzej. Okręgi wyborcze Hamburg-Eimsbüttel i Hamburg-Nord odnotowały w 2022 r. najwyższe czynsze, w każdym z nich przekraczające 10 euro za metr kwadratowy. Jak wynika z badań Value AG, ceny w tym miejscu ponownie znacznie wzrosły : już w 2022 r. średni czynsz ofertowy na całym obszarze miasta wynosił 13 euro za metr kwadratowy.
O tym, czy dany region jest bardziej czy mniej atrakcyjny, decyduje również wskaźnik pustostanów. Mimo niskich czynszów w okręgach wyborczych we wschodniej Meklemburgii – Pomorzu Przednim nawet pięć procent mieszkań pozostaje pustych, na Rugii – 3%. Dla porównania, w regionie Hamburga, na przykład w okręgach wyborczych Pinneberg lub „Segeberg – Stormarn-Mitte” tylko jeden procent mieszkań pozostaje niezamieszkanych dłużej niż rok.
Ile mieszkań pozostało niewynajętych dłużej niż 12 miesięcy?
Budownictwo mieszkaniowe utrzymuje się na poziomie ok. 300 tys. mieszkań rocznie, co jest wartością znacznie poniżej popytu. Prognozy dotyczące produkcji budowlanej na 2024 r. nie napawają optymizmem: inwestycje w budownictwo mieszkaniowe mają spaść o cztery procent. Gwałtowny wzrost popytu i stagnacja podaży sprawiają, że przestrzeń życiowa staje się coraz rzadsza. Świadczą o tym również historycznie niskie wskaźniki pustostanów. Od 2022 r. nastąpił ich gwałtowny spadek i w przypadku Niemiec wynoszą 2,5 proc. W dużych miastach są one jeszcze niższe: na przykład w Berlinie wskaźnik pustostanów wynosi jeden procent. Jeżeli wskaźnik pustostanów jest niższy niż trzy procent, sytuację na rynku nieruchomości uważa się za napiętą.
Analitycy przewidują, że w najgorszym scenariuszu w 2026 roku w Niemczech powstanie tylko 175 tys. nowych mieszkań, czyli o 15 proc. mniej niż w tym roku, gdy przewiduje się budowę około 205 tys. nowych mieszkań. – Szczególnie wysokie koszty budowy uniemożliwiają teraz w Niemczech szybkie ożywienie rynku. Inaczej sytuacja wygląda w krajach Europy Północnej. W Szwecji już w tym roku powinno przybyć 12 proc. mieszkań. Od przyszłego roku wzrośnie też liczba nowych mieszkań w Danii (28 proc.), Finlandii (23 proc.) i Norwegii (13 proc.). Podobna sytuacja będzie miała miejsce w Polsce (wzrost o 10 proc.). Analitycy IFO przewidują, że w Polsce powstanie w tym roku ok. 210 tys. nowych mieszkań, a w 2026 – około 231 tys. Natomiast w Austrii, Francji i we Włoszech liczba nowych mieszkań ma spaść w przyszłym roku w porównaniu do 2025 roku. Oczekuje się spadku od 3 proc. (Francja, Włochy) do 9 proc. (Austria).
