Andrzej Pieśla

Ożywienie niemieckiego rynku nieruchomości trwało w trzecim kwartale 2024 r.

Ceny mieszkań i domów jednorodzinnych wzrosły w porównaniu z poprzednim kwartałem (Q2 2024), nawet rok do roku odnotowały umiarkowany wzrost. Porównanie według roku budowy pokazuje, że ceny nowo wybudowanych mieszkań są już blisko swojego szczytu. Niemiecki rynek nieruchomości potwierdza sygnały z poprzedniego kwartału, że ceny zakupu prywatnych nieruchomości mieszkalnych osiągnęły najniższy poziom po niedawnym, drastycznym krachu i teraz znów rosną.

Pokazuje to najnowsza aktualizacja Niemieckiego Indeksu Nieruchomości (GREIX), wspólnego projektu lokalnych komitetów ekspertów (Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (GAAs)), ECONtribute i Instytutu Kilońskiego. Bazy danych transakcji GAA, które zawierają notarialnie poświadczone ceny sprzedaży, są oceniane zgodnie z najnowszymi standardami naukowymi.

W porównaniu do poprzedniego kwartału (Q3 2024 vs. Q2 2024) ceny mieszkań wzrosły o 1,4 proc. Ceny domów jednorodzinnych wzrosły o 1,3 proc. Natomiast wartość domów wielorodzinnych spadła nieznacznie o 0,4 proc., chociaż ceny wzrosły gwałtownie o 4,4 proc. w poprzednim kwartale. Jednak w tym segmencie występuje duża zmienność ze względu na niewielką liczbę transakcji, a zatem wartość informacyjna jest ograniczona.

Podobnie jak w poprzednim kwartale, ogólny trend cenowy był wyższy od bieżących wskaźników inflacji.

Po raz pierwszy od załamania sprzed około dwóch lat ceny rosną również w ujęciu rok do roku. W porównaniu do analogicznego kwartału rok temu (III kw. 2024 r. w porównaniu do III kw. 2023 r.) mieszkania stały się o 0,9 proc. droższe, domy jednorodzinne odnotowały wynik neutralny (+0,1 proc.), a domy wielorodzinne straciły na wartości o 2,8 proc. Jednak tempo spadku stale maleje w porównaniu do poprzednich kwartałów, co jest kolejnym sygnałem ożywienia na rynku nieruchomości.

Liczba transakcji na rynku nieruchomości ponownie wzrosła, choć nadal jest zauważalnie niższa od poziomów obserwowanych w latach prosperity, wynosząc około 75 procent średniej w latach 2019–2021. Udział nowych konstrukcji w tych transakcjach również spadł, z około 20 procent w latach prosperity do zaledwie 10 procent.

W 7 największych miastach Niemiec (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt nad Menem, Hamburg, Kolonia, Monachium, Stuttgart) w porównaniu z poprzednim kwartałem (Q2 2024) odnotowano ogólny trend boczny, z niewielkimi wahaniami w górę i w dół. Kolonia (+1,1 proc.) i Stuttgart (+1,0 proc.) odnotowały najsilniejszy wzrost, podczas gdy Hamburg odnotował najostrzejszy spadek (-0,7 proc.). Ceny w Düsseldorfie (+0,2 proc.) poruszały się w bok, podobnie jak we Frankfurcie (-0,4 proc.), gdzie wzrosły już znacznie w poprzednim kwartale (Q2 2024 vs. Q1 2024).

Wartość indeksu Greix dla siedmiu największych miast w Niemczech (2008 = 10)

Źródło: greix.de

W przypadku istniejących mieszkań w 7 największych miastach Niemiec spadek cen był znacznie bardziej wyraźny i wyniósł około 16 procent. W obecnej aktualizacji ceny zarówno klasycznych starych budynków wybudowanych przed 1950 rokiem, jak i mieszkań z okresu powojennego do chwili obecnej są nadal o około 10 procent niższe od ich szczytów.

Poza 7 największymi miastami kwartalne trendy cenowe mieszkań są bardziej jednolite niż w obszarach metropolitalnych. Trend jest rosnący dla niemal wszystkich miast; jednak rynek pozostaje ogólnie bardziej zmienny, a silniejsze wahania cen są prawdopodobne ze względu na mniejszą liczbę transakcji.

Szczególnie gwałtowny wzrost cen (+7 proc.) miał miejsce w Lipsku. Duisburg (+6,3 proc.) i Poczdam (+5,3 proc.) również odnotowały znaczący wzrost, przy czym oba miasta wykazały potencjał do nadrobienia strat po spadkach w pierwszej połowie roku. Tylko w Dortmundzie ceny spadły o 2,2 proc.

Ogólnie rzecz biorąc, stosunkowo niska liczba transakcji wskazuje, że wielu uczestników rynku nadal przyjmuje postawę wyczekującą. Jednak całkiem prawdopodobne jest, że więcej kupujących powróci teraz na rynek, ponieważ ceny nieruchomości nie były tak niskie od prawie czterech lat, a odwrócenie trendu jest w toku. Nowe konstrukcje wydają się cieszyć się bardzo dużym popytem, ​​a ograniczona podaż odzwierciedla się w cenach.