Tekst został opublikowany w Dzienniku Gazecie Prawnej w dniu 15 stycznia 2025 roku

Postępowania są unieważniane ze względu na brak ofert albo zbyt wysokie ceny. Samorządy walczą z czasem, ale już wiadomo, że część z nich nie przyjmie nowych dokumentów planistycznych w terminie

Mają na to czas do końca tego roku, zgodnie z nowelizacją ustawy z 7 lipca 2023 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.), która weszła w życie we wrześniu 2023 r. Z kolei, żeby dostać dofinansowanie z Krajowego Planu Odbudowy (KPO), wystarczy ogłoszenie planu ogólnego do końca czerwca 2026 r. To jednak dla gmin żadne pocieszenie, bo jeśli nie przyjmą dokumentów w tym roku, to od 2026 r. czeka je paraliż inwestycyjny. Nie będą mogły m.in. wydawać nowych decyzji o warunkach zabudowy (pisaliśmy o tym w artykule „Właściciele nieruchomości będą mogli żądać odszkodowań od samorządów”, DGP nr 240/2024).

Za mało wykonawców

Z analizy DGP wynika, że na kilkadziesiąt niedawno zakończonych postępowań dotyczących sporządzenia planu ogólnego, przynajmniej w przypadku połowy z nich gminy muszą radzić sobie z różnymi problemami. Z powodu braku ofert unieważnić postępowanie musiały m.in gmina Rząśnik czy Wołomin. To samo zrobiły gminy Murów, Okonek czy Siemiatycze, ale ze względu na zaproponowane przez wykonawców zbyt wysokie ceny usługi. Pleszew planował wydać na plan ogólny 221 tys. zł, a dostał jedną ofertę opiewającą na 368 tys. zł. Maksymalne wsparcie z KPO może wynieść nieco ponad 306 tys. zł. Pod presją czasu zdecydowano się wybrać wykonawcę.

– Przymierzaliśmy się do przetargu na plan ogólny zdecydowanie wcześniej, zaraz po uchwaleniu ustawy. Tylko, jak to zwykle w Polsce bywa, przez osiem miesięcy nie było do niej rozporządzeń wykonawczych. W takiej sytuacji żaden urbanista, z którym współpracujemy, nie chciał podjąć się wyceny. Czasu nie ma już na nic. Nie wiem, czy zdążymy do końca roku – komentuje Andrzej Jędruszek, zastępca burmistrza Pleszewa.

Są gminy, które postępowania powtarzały kilka razy. W Kłodawie (woj. lubuskie) udało się wybrać wykonawcę dopiero za piątym razem. Przy pierwszych trzech próbach nie zgłosił się nikt. Problemem są też firmy bez doświadczenia, które – w obliczu konieczności przygotowania prawie 2,5 tys. planów ogólnych – pojawiły się niedawno na rynku.

– Możliwości doświadczonych firm, których na rynku jest kilkadziesiąt, czyli takich, które pracowały w tym od lat, już się wyczerpały. Teraz zostały głównie firmy konsultingowe, które do tej pory zajmowały się pisaniem strategii, zasadniczo programowaniem społeczno-gospodarczym, ale na pewno nie planowaniem przestrzennym. One zgłaszają się do przetargów, ale nie wykażą doświadczenia. Wygrają tylko dzięki najniższej cenie – tam, gdzie nie ma nawet minimalnego progu wejścia – mówi dr Łukasz Grzesiak, urbanista i kierownik Referatu Planowania Przestrzennego i Budownictwa Urzędu Gminy Kłodawa.

Duża niepewność

Część doświadczonych firm już przestała się zgłaszać w postępowaniach, bo to ostatni dzwonek na rozpoczęcie prac – tak aby była jeszcze szansa na przyjęcie dokumentów w tym roku. Jak szacują eksperci, trzy–cztery miesiące potrzeba na przygotowanie samego projektu planu ogólnego. Później musi on jeszcze przejść przez opiniowanie i uzgadnianie, a następnie przez konsultacje społeczne. Wbrew pozorom branża nie jest zachwycona obecną sytuacją na rynku.

– W większości jest tak, że pierwszy fakturowany etap to przekazanie gminie projektu. To 20–30 proc. ceny za 90 proc. naszej pracy. Kolejne etapy są nieprzewidywalne, bo zależą od sprawności gmin, organów, z którymi trzeba uzgodnić projekt, i od przebiegu konsultacji. To wszystko jest niezależne od nas. Jeszcze takiego niepewnego czasu nie było – ocenia Joanna Świtlińska-Robutka, urbanista, prezes Dolnośląskiego Biura Projektowania Urbanistycznego. Ta firma łącznie ma przygotować plany ogólne dla 14 gmin. Jak na razie dwa projekty zostały przekazane do akceptacji.

Również samorządowcy obawiają się, że ich projekty ugrzęzną na etapie uzgodnień. Tych trzeba dokonać m.in. z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska czy dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie. Nie dość, że organy są obłożone codzienną pracą, to jeszcze dla wszystkich plany ogólne są zupełnie nowym dokumentem.

– Dotychczas w zasadzie ze wszystkimi dokumentami, które wysyłamy do uzgodnień, mamy problem. Poza zwykłą pracą dostaną prawie w tym samym czasie plany ogólne od gmin z danego terenu. Nie wiem, jak ustawodawca to sobie wyobrażał. Zatrudnią dwa razy więcej ludzi? To mało prawdopodobne – podsumowuje Andrzej Jędruszek.