Tomasz Augustyn
Wzrost cen dużych lokali mieszkalnych w regionie odzwierciedla nie tylko rosnące aspiracje mieszkaniowe mieszkańców, ale także coraz większe znaczenie nieruchomości jako formy inwestowania kapitału.
W ostatnich kilkunastu latach rynek mieszkaniowy w Polsce podlegał dynamicznym przemianom wynikającym zarówno ze wzrostu zamożności gospodarstw domowych, jak i zmieniających się preferencji mieszkaniowych. Coraz większa część nabywców nie postrzega nieruchomości wyłącznie jako miejsca zamieszkania, lecz również jako formę lokowania kapitału, zabezpieczenia majątku przed inflacją oraz długoterminowej inwestycji. Szczególne znaczenie zyskało to po okresach podwyższonej niepewności gospodarczej, kiedy nieruchomości zaczęły być traktowane jako jeden z najbardziej stabilnych i przewidywalnych aktywów inwestycyjnych. Zjawisko to było widoczne nie tylko w największych aglomeracjach miejskich, ale również na wielu lokalnych rynkach mieszkaniowych, gdzie wzrost popytu wywoływał stopniowe zwiększanie wartości zasobów mieszkaniowych.
W województwie zachodniopomorskim proces ten był dodatkowo wzmacniany przez szczególne walory lokalizacyjne regionu. Dostęp do Morza Bałtyckiego, rozwinięte funkcje turystyczne oraz rosnąca popularność nieruchomości wykorzystywanych sezonowo sprawiły, że część rynku mieszkaniowego zaczęła pełnić funkcje wykraczające poza tradycyjne potrzeby mieszkaniowe. Zakup lokalu coraz częściej stanowił element strategii inwestycyjnej, związanej z wynajmem krótkoterminowym, wykorzystaniem rekreacyjnym lub ochroną kapitału. W konsekwencji obszary nadmorskie stały się jednymi z najatrakcyjniejszych lokalizacji dla inwestorów indywidualnych, co przełożyło się na zwiększone zainteresowanie lokalami o podwyższonym standardzie i większych powierzchniach użytkowych. Istotnym czynnikiem wpływającym na zmiany zachodzące na rynku mieszkaniowym były również procesy suburbanizacyjne. Wraz z poprawą dostępności komunikacyjnej oraz wzrostem mobilności mieszkańców obserwowano stopniowe przesuwanie się części popytu mieszkaniowego poza granice głównych ośrodków miejskich. Poszukiwanie większej przestrzeni życiowej, wyższego komfortu zamieszkania oraz lepszych warunków środowiskowych sprzyjało rozwojowi stref podmiejskich i wzrostowi zainteresowania lokalami o większych metrażach. Tendencje te nasiliły się szczególnie po doświadczeniach związanych z pandemią COVID-19, która uwidoczniła znaczenie odpowiedniej przestrzeni mieszkaniowej dla jakości życia, pracy zdalnej oraz funkcjonowania gospodarstw domowych.
Z tego względu szczególnie interesującym segmentem rynku są lokale mieszkalne o powierzchni przekraczającej 80,1 m². Nieruchomości tego typu w większym stopniu odzwierciedlają zmiany aspiracji mieszkaniowych społeczeństwa niż mieszkania o małych i średnich metrażach. Są one najczęściej nabywane przez gospodarstwa domowe dysponujące wyższą zdolnością finansową, poszukujące większego komfortu zamieszkania lub traktujące zakup jako inwestycję długoterminową. Jednocześnie segment dużych lokali jest bardziej wrażliwy na zmiany preferencji przestrzennych, procesy suburbanizacyjne oraz rozwój funkcji turystycznych i rekreacyjnych. Analiza zmian cen w tej grupie nieruchomości pozwala zatem nie tylko ocenić kierunki rozwoju lokalnych rynków mieszkaniowych, ale również uchwycić szersze procesy społeczno-gospodarcze zachodzące w regionie, związane ze wzrostem poziomu życia, zmianą stylu zamieszkiwania oraz rosnącym znaczeniem nieruchomości jako aktywa inwestycyjnego.
Zmiana mediany cen za 1 m² lokali mieszkalnych o powierzchni powyżej 80,1 m² sprzedanych w ramach transakcji rynkowych w latach 2010–2024 w województwie zachodniopomorskim
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Analiza mediany cen za 1 m² lokali mieszkalnych o powierzchni powyżej 80,1 m² sprzedanych w ramach transakcji rynkowych w latach 2010–2024 wskazuje na wyraźny i powszechny wzrost wartości nieruchomości mieszkaniowych na terenie województwa zachodniopomorskiego. Mediana dla całego województwa wzrosła z 4 051 zł/m² w 2010 r. do 6 279 zł/m² w 2024 r., co oznacza wzrost o 55,0%. Jednocześnie skala zmian była bardzo zróżnicowana przestrzennie, od relatywnie umiarkowanych wzrostów w największych i najbardziej rozwiniętych ośrodkach miejskich po ponad dwukrotny wzrost cen w niektórych powiatach peryferyjnych i nadmorskich. Najniższą dynamiką wzrostu charakteryzował się powiat łobeski, gdzie mediana ceny zwiększyła się z 1 756 zł/m² do 2 500 zł/m², tj. o 42,4%. Relatywnie niewielki wzrost odnotowano również w Szczecinie (+50,4%), gdzie ceny wzrosły z 4 704 zł/m² do 7 075 zł/m². Może to świadczyć o stosunkowo wysokim poziomie cen wyjściowych już w 2010 r. oraz o bardziej stabilnym, dojrzałym charakterze lokalnego rynku mieszkaniowego. Podobne tendencje obserwowane są w powiecie polickim (+57,9%), silnie powiązanym funkcjonalnie ze Szczecinem. Do grupy jednostek o umiarkowanej dynamice wzrostu należą także powiat gryfiński (+72,0%) oraz białogardzki (+78,5%). W większości pozostałych powiatów wzrost przekroczył jednak 80%, co wskazuje na istotne przewartościowanie rynku nieruchomości mieszkaniowych w ciągu analizowanych czternastu lat. Szczególnie widoczne jest to w powiatach kołobrzeskim (+84,4%), stargardzkim (+89,4%) i goleniowskim (+91,8%), gdzie wzrost atrakcyjności inwestycyjnej, rozwój infrastruktury oraz poprawa dostępności transportowej przyczyniły się do wyraźnego wzrostu cen dużych lokali mieszkalnych.
W grupie powiatów o bardzo wysokiej dynamice zmian znalazły się powiaty szczecinecki (+99,1%) i świdwiński (+109,1%), gdzie ceny niemal się podwoiły. Jeszcze wyższe tempo wzrostu odnotowano w powiatach pyrzyckim (+116,6%), myśliborskim (+119,5%), gryfickim (+123,2%) i wałeckim (+124,8%). Tak znaczące wzrosty mogą wynikać zarówno z relatywnie niskiego poziomu cen bazowych w 2010 r., jak i z postępującego wyrównywania poziomu cen pomiędzy rynkami lokalnymi a głównymi ośrodkami regionalnymi. Na szczególną uwagę zasługują powiaty nadmorskie i strefy o wysokiej atrakcyjności turystycznej. W powiecie kamieńskim mediana ceny wzrosła o 151,9%, osiągając poziom 10 823 zł/m², co stanowi najwyższą wartość w całym województwie. Bardzo wysoką dynamikę odnotowano również w Świnoujściu (+162,2%), gdzie ceny wzrosły z 3 721 zł/m² do 9 755 zł/m². Wzrost ten należy wiązać z rosnącym znaczeniem rynku apartamentów inwestycyjnych, rozwojem funkcji turystycznych oraz zwiększonym popytem ze strony nabywców spoza regionu. Obszary nadmorskie stały się w analizowanym okresie jednymi z najatrakcyjniejszych lokalizacji mieszkaniowo-inwestycyjnych w Polsce, co znalazło bezpośrednie odzwierciedlenie w poziomie cen. Największą dynamikę wzrostu zanotowano w powiecie koszalińskim, gdzie mediana ceny wzrosła z 1 210 zł/m² do 3 929 zł/m², czyli o 224,7%. Chociaż poziom cen w 2024 r. pozostaje niższy niż w strefie nadmorskiej czy w dużych miastach, tak wysoka dynamika wskazuje na bardzo silne procesy wzrostowe oraz stopniowe zwiększanie atrakcyjności lokalnego rynku mieszkaniowego. Wysoki wzrost odnotowano również w mieście Koszalin (+116,6%), gdzie ceny osiągnęły 6 265 zł/m².
Analizowane dane wskazują na postępującą polaryzację przestrzenną rynku nieruchomości mieszkaniowych. Najwyższe ceny w 2024 r. występują w strefach nadmorskich oraz w dużych ośrodkach miejskich, natomiast najwyższe tempo wzrostu obserwowane jest przede wszystkim na rynkach o niskiej bazie wyjściowej. Jednocześnie wzrost cen dużych lokali mieszkalnych był zjawiskiem powszechnym we wszystkich powiatach województwa, co potwierdza długookresowy trend wzrostu wartości nieruchomości mieszkaniowych, napędzany zarówno czynnikami makroekonomicznymi (inflacja, wzrost dochodów gospodarstw domowych, dostępność kredytów), jak i lokalnymi uwarunkowaniami rozwojowymi, takimi jak atrakcyjność osiedleńcza, turystyczna oraz inwestycyjna poszczególnych obszarów.
W perspektywie kolejnych lat należy oczekiwać dalszego wzrostu cen dużych lokali mieszkalnych na terenie województwa zachodniopomorskiego, choć prawdopodobnie będzie on miał bardziej zróżnicowany i selektywny charakter niż w analizowanym okresie 2010–2024. Po fazie bardzo dynamicznych wzrostów obserwowanych na wielu lokalnych rynkach mieszkaniowych można spodziewać się stopniowego przejścia do bardziej stabilnego tempa wzrostu, uzależnionego od rzeczywistej atrakcyjności poszczególnych lokalizacji, sytuacji demograficznej oraz potencjału gospodarczego danych obszarów. Największy potencjał dalszego wzrostu zachowają prawdopodobnie obszary nadmorskie, gdzie nieruchomości pełnią jednocześnie funkcję mieszkaniową, rekreacyjną i inwestycyjną. Rosnąca popularność indywidualnych form lokowania kapitału, rozwój rynku najmu krótkoterminowego oraz ograniczona dostępność gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach nadmorskich będą sprzyjały utrzymywaniu wysokiego popytu. Dodatkowym czynnikiem może być postępujące starzenie się społeczeństwa i wzrost liczby osób poszukujących miejsc do zamieszkania po zakończeniu aktywności zawodowej, szczególnie w miejscowościach oferujących wysoką jakość środowiska i dostęp do infrastruktury turystycznej.
Istotnym czynnikiem kształtującym rynek pozostaną również procesy suburbanizacji. Można oczekiwać dalszego wzrostu znaczenia stref podmiejskich Szczecina, Koszalina oraz innych większych ośrodków miejskich regionu. Wzrost kosztów zakupu mieszkań w centrach miast oraz utrzymujące się zainteresowanie większą powierzchnią mieszkalną będą skłaniały część gospodarstw domowych do poszukiwania nieruchomości w gminach sąsiadujących z głównymi ośrodkami. Znaczenie będą miały przede wszystkim inwestycje transportowe poprawiające dostępność komunikacyjną oraz rozwój infrastruktury społecznej, edukacyjnej i usługowej. W przypadku dużych lokali mieszkalnych szczególne znaczenie będą miały także zmiany stylu życia i oczekiwań mieszkańców. Utrwalenie części modeli pracy zdalnej i hybrydowej zwiększa zapotrzebowanie na większą przestrzeń mieszkaniową, umożliwiającą łączenie funkcji mieszkalnych i zawodowych. Rosnące aspiracje społeczne oraz poprawa poziomu życia mogą prowadzić do dalszego wzrostu popytu na mieszkania o większym metrażu, zwłaszcza wśród gospodarstw domowych osiągających ponadprzeciętne dochody.
Jednocześnie na skalę przyszłych zmian wpływać będą czynniki makroekonomiczne. Kluczowe znaczenie będą miały poziom stóp procentowych, dostępność kredytów hipotecznych, tempo wzrostu wynagrodzeń oraz inflacja. Utrzymanie relatywnie wysokiej zdolności kredytowej gospodarstw domowych może wspierać dalszy wzrost cen, natomiast ewentualne pogorszenie sytuacji gospodarczej lub wzrost kosztów finansowania nieruchomości może prowadzić do okresowego osłabienia popytu. Coraz większe znaczenie mogą mieć również koszty budowy nowych mieszkań oraz regulacje związane z efektywnością energetyczną budynków, które będą wpływały na ceny zarówno nowych, jak i istniejących zasobów mieszkaniowych. W dłuższej perspektywie coraz większą rolę odgrywać będą również uwarunkowania demograficzne. Powiaty charakteryzujące się odpływem ludności i niekorzystną strukturą wieku mogą doświadczać wolniejszego wzrostu cen, pomimo dotychczasowej wysokiej dynamiki. Z kolei obszary przyciągające nowych mieszkańców, inwestorów oraz osoby migrujące z większych miast będą utrzymywały ponadprzeciętną atrakcyjność rynkową. Oznacza to, że przyszły rozwój rynku nieruchomości będzie w coraz większym stopniu uzależniony nie od ogólnych trendów krajowych, lecz od lokalnych przewag konkurencyjnych poszczególnych powiatów.
Można zatem zakładać, że w najbliższych latach województwo zachodniopomorskie pozostanie jednym z najbardziej atrakcyjnych regionów dla inwestycji mieszkaniowych w Polsce, jednak dalszy wzrost wartości dużych lokali mieszkalnych będzie coraz silniej różnicowany przez czynniki lokalizacyjne. Największe korzyści będą osiągały obszary nadmorskie, strefy suburbanizacji największych miast oraz lokalizacje oferujące wysoką jakość życia, dobrą dostępność transportową i rozwiniętą infrastrukturę usługową. W rezultacie można spodziewać się dalszego pogłębiania różnic pomiędzy najbardziej atrakcyjnymi rynkami lokalnymi a obszarami peryferyjnymi o słabszych perspektywach demograficznych i gospodarczych.
