Tomasz Augustyn
W warunkach rosnącej niepewności geopolitycznej struktura własności nieruchomości staje się elementem infrastruktury strategicznej.
Finlandia stanowi obecnie jeden z najbardziej interesujących przykładów współwystępowania trzech procesów, które w większości państw europejskich analizowane są oddzielnie: polityki migracyjnej, bezpieczeństwa narodowego oraz transformacji rynku nieruchomości pod wpływem zmian demograficznych. W przypadku tego kraju procesy te tworzą coraz silniej powiązany system zależności, w którym decyzje dotyczące imigracji, kontroli własności nieruchomości i polityki bezpieczeństwa oddziałują jednocześnie na rozwój regionalny, funkcjonowanie rynku mieszkaniowego oraz stabilność obszarów peryferyjnych.
Na pierwszy plan wysuwa się kwestia migracji i zmian w strukturze napływu ludności. W pierwszej połowie 2025 roku Finlandia przyznała obywatelom Rosji 3697 zezwoleń na pobyt, co stanowi historycznie niski poziom. Liczba ta obejmuje zarówno pierwsze zezwolenia, pobyty stałe, jak i przedłużenia już istniejących pozwoleń, przy czym dominują przedłużenia, a jedynie około jedna piąta decyzji dotyczy nowych migrantów. Oznacza to zasadniczą zmianę w relacjach migracyjnych pomiędzy Finlandią a Rosją. Jeszcze przed rosyjską agresją przeciwko Ukrainie obywatele Rosji stanowili jedną z najważniejszych grup cudzoziemców osiedlających się w Finlandii, szczególnie w regionach przygranicznych. Obecnie obserwowany jest proces ograniczania napływu nowych mieszkańców z Rosji przy jednoczesnym utrzymywaniu praw pobytowych przez osoby już wcześniej związane z Finlandią. Z perspektywy rynku nieruchomości zmiana ta ma znaczenie znacznie wykraczające poza samą skalę migracji. Wschodnia Finlandia przez wiele lat korzystała z bliskości granicy rosyjskiej. Dotyczyło to zarówno handlu transgranicznego, ruchu turystycznego, jak i zakupów nieruchomości dokonywanych przez obywateli Rosji. Po 2022 roku wiele z tych mechanizmów praktycznie przestało funkcjonować. Regiony, które wcześniej mogły liczyć na dodatkowy popyt generowany przez rosyjskich nabywców, utraciły istotną grupę klientów. Zjawisko to nałożyło się na już wcześniej występujące problemy demograficzne związane ze starzeniem się społeczeństwa, emigracją młodych mieszkańców do większych ośrodków miejskich oraz długoterminowym spadkiem liczby ludności.
W efekcie Finlandia stała się jednym z nielicznych krajów Unii Europejskiej, w których ceny nieruchomości w dłuższym okresie nie rosły, lecz spadały. Podczas gdy w wielu państwach Europy Środkowo-Wschodniej, Południowej czy Zachodniej nieruchomości pozostają podstawowym aktywem inwestycyjnym, w licznych regionach Finlandii ich funkcja inwestycyjna ulega erozji. Szczególnie widoczne jest to poza największymi aglomeracjami. W wielu miejscowościach mieszkania i domy tracą wartość szybciej, niż właściciele są w stanie odzyskać środki zainwestowane w ich utrzymanie i modernizację. Przykład miasta Kuhmo, położonego niedaleko granicy z Rosją, dobrze ilustruje skalę tego zjawiska. Pojawiające się oferty mieszkań sprzedawanych za symboliczne kwoty, a nawet przekazywanych bezpłatnie, nie są jedynie medialną ciekawostką, lecz symptomem głębszych procesów strukturalnych. W warunkach kurczącej się liczby mieszkańców nieruchomość przestaje pełnić funkcję aktywa generującego korzyści ekonomiczne. Coraz częściej staje się źródłem kosztów związanych z utrzymaniem budynku, opłatami eksploatacyjnymi oraz udziałem w finansowaniu niezbędnych remontów infrastruktury technicznej. Szczególnie dotyczy to zasobów mieszkaniowych powstałych w latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych XX wieku, które obecnie wymagają kosztownych modernizacji instalacji wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych czy systemów ogrzewania. W fińskim modelu spółdzielczym koszty takich inwestycji są często finansowane przez wieloletnie kredyty remontowe obciążające właścicieli lokali. W sytuacji spadku wartości mieszkań może dojść do paradoksalnej sytuacji, w której zobowiązania finansowe związane z lokalem przekraczają jego wartość rynkową.
Proces ten jest bezpośrednio związany z przemianami demograficznymi. W Kuhmo liczba mieszkańców spadła z około 9,5 tysiąca w 2010 roku do około 7,3 tysiąca obecnie. Oznacza to utratę blisko jednej czwartej populacji w ciągu kilkunastu lat. Wraz ze spadkiem liczby mieszkańców maleje liczba potencjalnych nabywców nieruchomości, a jednocześnie rośnie udział osób starszych, które częściej sprzedają swoje mieszkania lub domy niż poszukują nowych nieruchomości. Powstaje w ten sposób strukturalna nadwyżka podaży nad popytem. Prognozy fińskich instytucji finansowych wskazują, że w ciągu najbliższych dwóch dekad na rynek może trafić nawet około 30 procent obecnych zasobów mieszkaniowych, co dodatkowo zwiększa ryzyko dalszej presji spadkowej na ceny. W tym kontekście szczególnego znaczenia nabiera kwestia bezpieczeństwa narodowego i kontroli własności nieruchomości. W ostatnich latach Finlandia stopniowo rozbudowuje mechanizmy nadzoru nad zakupami nieruchomości przez obywateli państw spoza Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Podstawę prawną stanowi obowiązująca od 2019 roku ustawa wprowadzająca system zezwoleń na nabywanie określonych nieruchomości. Początkowo rozwiązanie to miało charakter prewencyjny, jednak po zmianie sytuacji geopolitycznej jego znaczenie wyraźnie wzrosło.
Fińskie władze coraz częściej traktują obrót nieruchomościami jako element infrastruktury bezpieczeństwa państwa. Założenie jest stosunkowo proste: nieruchomość nie jest wyłącznie aktywem ekonomicznym, lecz może również stanowić narzędzie oddziaływania strategicznego. Dotyczy to zwłaszcza obiektów położonych w pobliżu infrastruktury krytycznej, ważnych szlaków komunikacyjnych, obiektów wojskowych czy obszarów o znaczeniu dla bezpieczeństwa dostaw. W konsekwencji Ministerstwo Obrony zaczęło regularnie blokować transakcje, które mogłyby prowadzić do przejęcia kontroli nad nieruchomościami uznawanymi za wrażliwe z punktu widzenia interesów państwa. Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że restrykcje nie ograniczają się wyłącznie do obywateli Rosji. Wśród odrzuconych wniosków znajdowali się również obywatele Chin, Indii, Turcji, Kanady, Uzbekistanu czy Ukrainy. Oznacza to odejście od podejścia skoncentrowanego na konkretnych narodowościach na rzecz analizy potencjalnego ryzyka związanego z lokalizacją i charakterem nieruchomości. W praktyce prowadzi to do powstania nowego wymiaru polityki nieruchomościowej, w którym ocena ekonomiczna coraz częściej uzupełniana jest oceną strategiczną. Powoduje to jednak interesujące napięcie pomiędzy potrzebami rozwojowymi regionów a wymaganiami bezpieczeństwa. Wyludniające się obszary wschodniej i północnej Finlandii potrzebują nowych mieszkańców, inwestorów i kapitału. Jednocześnie właśnie tam najczęściej występują ograniczenia związane z bezpieczeństwem narodowym. Powstaje więc sytuacja, w której regiony najbardziej potrzebujące nowych nabywców nieruchomości stają się jednocześnie obszarami podlegającymi szczególnie ścisłej kontroli transakcji.
Warto jednak zauważyć, że całkowity zanik zainteresowania zagranicznych nabywców nie nastąpił. Coraz większą rolę zaczynają odgrywać mieszkańcy innych państw europejskich, szczególnie z Europy Środkowej. Przykład regionu Meri-Lappi pokazuje, że mimo wieloletniej stagnacji rynku pojawiają się nowe grupy kupujących zainteresowanych tanimi nieruchomościami rekreacyjnymi. Wartość transakcji realizowanych przez zagranicznych nabywców w fińskiej Laponii wzrosła w ciągu piętnastu lat dziesięciokrotnie. W niektórych miastach udział zagranicznych kupujących osiąga około 15 procent wszystkich transakcji. Charakter tego popytu znacząco różni się jednak od tradycyjnych procesów migracyjnych. Dominują zakupy nieruchomości wakacyjnych, domów letniskowych oraz obiektów planowanych jako miejsca przyszłego zamieszkania po zakończeniu aktywności zawodowej. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości relatywnie tanie, zwykle o wartości poniżej 100 tysięcy euro, położone na dużych działkach i w pobliżu jezior lub innych zbiorników wodnych. Oznacza to, że nowy popyt zagraniczny nie zawsze kompensuje skutki depopulacji, ponieważ często nie prowadzi do trwałego wzrostu liczby mieszkańców ani zwiększenia lokalnej aktywności gospodarczej.
Z punktu widzenia polityki publicznej Finlandia staje się zatem laboratorium procesów, które mogą w przyszłości dotknąć również inne kraje europejskie. Malejąca liczba ludności, starzenie się społeczeństwa, spadek znaczenia nieruchomości jako aktywa inwestycyjnego, rosnące znaczenie bezpieczeństwa narodowego w polityce nieruchomościowej oraz selektywna imigracja tworzą nową konfigurację wyzwań rozwojowych. W tym modelu rynek nieruchomości przestaje być wyłącznie mechanizmem ekonomicznym, a staje się obszarem, w którym krzyżują się procesy demograficzne, geopolityczne, migracyjne i bezpieczeństwa państwa. Przypadek Finlandii pokazuje, że w warunkach długotrwałej depopulacji nawet znaczący napływ zagranicznego kapitału nie musi prowadzić do trwałej stabilizacji rynku mieszkaniowego, jeśli nie towarzyszy mu wzrost liczby mieszkańców i odbudowa lokalnej bazy demograficznej. Jednocześnie doświadczenia fińskie wskazują, że w warunkach rosnącej niepewności geopolitycznej państwa coraz częściej będą traktować strukturę własności nieruchomości jako element infrastruktury strategicznej, podlegający podobnym mechanizmom nadzoru jak infrastruktura energetyczna, telekomunikacyjna czy transportowa.
