Tekst został opublikowany w portalu bankier.pl: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Gdzie-deweloperzy-tam-tez-prywatne-domy-8888160.html

Andrzej Prajsnar

Czy są w Polsce powiaty, gdzie deweloperzy budują niewiele, a prywatni inwestorzy całkiem sporo? Odpowiadamy na to ciekawe pytanie.

Deweloperzy i prywatni inwestorzy budujący swoje domy: te dwie grupy już od lat odpowiadają za praktycznie całość wyników inwestycyjnych rodzimej „mieszkaniówki”. W 2024 r. było oczywiście podobnie. Inwestorzy indywidualni rozpoczęli 76 757 domów, a deweloperzy 152 513 domów i lokali, co łącznie stanowiło 98% ogólnopolskiego wyniku. Terytorialne rozmieszczenie inwestycji deweloperskich oraz prywatnych dość mocno się różni. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zatem sprawdzić, czy mamy w Polsce powiaty, gdzie deweloperzy budują niewiele, a prywatni inwestorzy jednak rozpoczynają całkiem sporo domów. Wyniki analizy zostały przedstawione nie na mapie, lecz na ciekawym wykresie.

Wiemy już wstępnie, ile domów oraz lokali w 2024 r. rozpoczęli i oddali do użytku inwestorzy mieszkaniowi z różnych kategorii. Wydaje się jednak, że dla potrzeb analizy warto wziąć pod uwagę nieco dłuższy okres niż tylko sam miniony rok. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili zatem dane z lat 2020 – 2024. Dla pięcioletniego okresu została obliczona średnioroczna liczba rozpoczętych domów i lokali na sprzedaż oraz domów indywidualnych. Te wyniki dotyczą 380 powiatów i miast na prawach powiatu, czyli obszaru całej Polski. Warto odnotować, że lata 2020 – 2024 to już okres, w którym GUS jednoznacznie oddzielał małych deweloperów od inwestorów prywatnych.

Po naniesieniu wyników z 380 powiatów i miast na wykres, widzimy całkiem ciekawy obraz sytuacji. Chodzi np. o bardzo dużą liczbę lokalizacji, gdzie deweloperzy praktycznie nie rozpoczynają nowych inwestycji. Z drugiej strony, mamy też do czynienia ze sporą koncentracją budownictwa deweloperskiego na terenie kilku dużych miast. Mówiąc konkretniej:

• Na obszarze aż 131 powiatów oraz dwóch miast na prawach powiatu (Jastrzębie-Zdrój i Bytom), deweloperzy w latach 2020 – 2024 średniorocznie rozpoczynali mniej niż 50 domów i mieszkań,
• W dziesięciu wiodących lokalizacjach, od 2020 r. do 2024 r. rozpoczynano średnio 42% wszystkich lokali i domów deweloperskich – de facto głównie lokali mieszkalnych (wspomniane lokalizacje to Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Poznań, powiat poznański, Lublin, Rzeszów i Katowice).

Niemałą koncentrację, choć jednocześnie dużo mniejszą niż w przypadku budownictwa deweloperskiego, widzimy sprawdzając wyniki inwestycyjne nowego budownictwa prywatnego. Mianowicie, okazuje się, że na terenie dziesięciu wiodących lokalizacji w badanym pięcioletnim okresie (2020 r. – 2024 r.) rozpoczęto 12% wszystkich prywatnych domów. Do grupy liderów zaliczamy następujące powiaty: poznański, krakowski, kielecki, lubelski, kartuski, rzeszowski, nowotarski, wrocławski, tarnowski i wejherowski.

Na poniższym wykresie bez problemu znajdziemy te lokalizacje, gdzie przez pięć minionych lat rozpoczynano sporo lokali i domów deweloperskich, lecz wyniki budownictwa indywidualnego były raczej mało imponujące. Trzeba oczywiście pamiętać o specyfice dużych miast. Warszawa ze swoim średniorocznym wynikiem na poziomie ponad 600 rozpoczętych domów prywatnych nie wypada wcale najgorzej, lecz z drugiej strony mamy do czynienia z deweloperskimi rekordami. Mówimy tutaj o prawie 15 000 lokali i domów (głównie lokali) rozpoczynanych średniorocznie przez stołecznych deweloperów od początku 2020 r. do końca 2024 r.

Czy równie łatwo można wskazać części kraju, gdzie buduje się sporo domów prywatnych, lecz budownictwo deweloperskie osiąga dużo gorsze wyniki? Trzy takie powiaty bez większych problemów odnajdziemy na wykresie, gdyż zostały odpowiednio oznaczone. Chodzi o powiat kielecki, lubelski oraz rzeszowski. Na uwagę zasługuje też kilka innych powiatów – m.in. powiat nowosądecki, tarnowski, radomski, nowotarski, żywiecki, limanowski i wadowicki.

Jakie są przyczyny specyficznej sytuacji w analizowanych powiatach? Oprócz preferencji lokalnej ludności wyraźnie wybierającej samodzielną budowę domu, znaczenie może mieć fakt, że w bezpośredniej okolicy niektórych wymienionych powiatów (nowosądecki, limanowski, nowotarski) brakuje miast z większą aktywnością deweloperów. Warto też pamiętać, że sytuacja może się stopniowo zmieniać. Przykładowo, rok 2024 na terenie powiatu rzeszowskiego przyniósł duży wzrost aktywności deweloperów.

Średnioroczna liczba rozpoczętych domów i lokali na sprzedaż oraz domów indywidualnych (2020 – 2024)

Źródło: bankier.pl