Tomasz Augustyn

Za tę samą kwotę kapitału można w regionie zachodniopomorskim nabyć ponad dwukrotnie większy areał gruntów niż w najbardziej rozwiniętych rolniczo częściach kraju.

Przestrzenne zróżnicowanie cen ziemi rolnej w Polsce pokazuje bardzo wyraźny podział kraju na kilka odmiennych stref ekonomiki rolnictwa. W ujęciu ogólnym średnia cena hektara gruntów ornych w Polsce w drugim półroczu 2025 roku wynosiła 72 682 zł, jednak różnice regionalne są bardzo duże i przekraczają 55 tys. zł między regionami o najwyższych i najniższych wartościach. Na jednym biegunie znajdują się województwa o silnej, historycznie ukształtowanej kulturze intensywnego rolnictwa towarowego – przede wszystkim wielkopolskie (98 062 zł/ha), kujawsko-pomorskie (89 438 zł/ha) oraz podlaskie (82 280 zł/ha). Na drugim biegunie lokują się regiony zachodnie i południowo-wschodnie, gdzie ceny są zdecydowanie niższe.
W tym układzie szczególną pozycję zajmuje województwo zachodniopomorskie, które z przeciętną ceną 43 047 zł za hektar znajduje się na samym końcu krajowego zestawienia. Oznacza to, że ziemia rolna w regionie kosztuje średnio jedynie 59,23% średniej krajowej. Różnica ta jest widoczna w każdej kategorii jakości gleb. W przypadku gruntów najlepszych klas (I–IIIa) przeciętna cena wynosi 57 500 zł za hektar, co stanowi 66,97% średniej krajowej. Jeszcze większe odchylenie widać w kategorii gruntów średnich (IIIb–IV), gdzie cena 42 614 zł oznacza jedynie 57,25% średniej dla Polski. W przypadku gruntów najsłabszych (V–VI) średnia wynosi 35 000 zł, czyli 58,85% średniej krajowej. Dane te pokazują, że różnica nie wynika wyłącznie z jakości gleby – ma charakter systemowy i odzwierciedla głębsze uwarunkowania strukturalne funkcjonowania rolnictwa w regionie.

Średnie cen ziemi rolnej wg klas (II półrocze 2025)

Relacja procentowa do średniej ceny krajowej wg klas (II półrocze 2025)

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS i ARMiR

Na tle Polski zachodniopomorskie wyróżnia się przede wszystkim dużą skalą gospodarstw oraz relatywnie mniejszą presją inwestycyjną na rynku ziemi. Historyczna struktura własnościowa, ukształtowana w okresie powojennym przez dominację państwowych gospodarstw rolnych, doprowadziła do powstania dużych areałów gruntów, które po transformacji ustrojowej były stopniowo prywatyzowane lub dzierżawione. W efekcie rolnictwo regionu ma bardziej wielkoobszarowy charakter niż w wielu częściach kraju. Taki model produkcji zmniejsza presję popytową na zakup ziemi przez drobnych rolników indywidualnych, co w naturalny sposób ogranicza tempo wzrostu cen. Istotne znaczenie ma również położenie geograficzne i struktura demograficzna obszarów wiejskich. Pomorze Zachodnie należy do regionów o stosunkowo niskiej gęstości zaludnienia oraz wyraźnych procesach depopulacyjnych na wsi. W wielu gminach rolniczych obserwuje się spadek liczby mieszkańców, starzenie się populacji oraz ograniczoną dynamikę powstawania nowych gospodarstw rodzinnych. W regionach takich jak Wielkopolska czy Kujawy, gdzie tradycja gospodarstw rodzinnych jest silniejsza, ziemia rolna pełni nie tylko funkcję produkcyjną, lecz także społeczną i pokoleniową, co podtrzymuje wysoki popyt i wyższe ceny. Na Pomorzu Zachodnim mechanizm ten jest znacznie słabszy.

Różnice cenowe mają również wymiar ekonomiczny związany z produktywnością i strukturą produkcji rolniczej. Regiony o najwyższych cenach ziemi są jednocześnie obszarami bardzo intensywnego rolnictwa, silnie powiązanego z przetwórstwem rolno-spożywczym oraz eksportem. W Wielkopolsce czy Kujawsko-Pomorskiem rozwinięte są całe łańcuchy wartości – od produkcji rolnej po przetwórstwo i logistykę. Na Pomorzu Zachodnim ten system powiązań jest słabszy. Produkcja rolna często ma charakter bardziej surowcowy, a część wartości dodanej powstaje poza regionem. To także ogranicza gotowość inwestorów do płacenia wysokich cen za ziemię. Paradoks polega jednak na tym, że niskie ceny gruntów mogą jednocześnie stanowić jeden z najważniejszych atutów rozwojowych regionu. Z punktu widzenia inwestora rolniczego Pomorze Zachodnie oferuje jedne z najniższych kosztów wejścia na rynek ziemi w Polsce. Różnica między średnią ceną hektara w Wielkopolsce (98 062 zł) a w zachodniopomorskim (43 047 zł) wynosi ponad 55 tys. zł. Oznacza to, że za tę samą kwotę kapitału można w regionie zachodniopomorskim nabyć ponad dwukrotnie większy areał gruntów niż w najbardziej rozwiniętych rolniczo częściach kraju. W warunkach rosnących kosztów produkcji rolnej może to stać się czynnikiem przyciągającym inwestycje kapitałowe. Jednocześnie niskie ceny ziemi wskazują na istniejącą lukę inwestycyjną w rolnictwie regionu. Jeśli przyjąć szacowaną dla całego kraju lukę inwestycyjną w sektorze rolnym na poziomie około 140 mld zł, to Pomorze Zachodnie – ze względu na skalę gospodarstw i relatywnie niższe ceny aktywów – może być jednym z obszarów, gdzie kapitał inwestycyjny ma największy potencjał oddziaływania. Warunkiem jest jednak powiązanie inwestycji w rolnictwo z szerszym rozwojem obszarów wiejskich oraz ich zaplecza usługowego.

Niskie ceny ziemi rolnej nie są jedynie efektem czynników produkcyjnych, lecz także rezultatem słabszej dynamiki społeczno-gospodarczej obszarów wiejskich. Depopulacja, ograniczona dostępność usług publicznych oraz relatywnie słaba integracja funkcjonalna wielu gmin z większymi ośrodkami miejskimi sprawiają, że ziemia rolna nie jest tak silnie powiązana z lokalnym rozwojem gospodarczym jak w innych częściach kraju. W dłuższej perspektywie oznacza to, że przyszłość rolnictwa w województwie zachodniopomorskim będzie zależeć nie tylko od koniunktury w sektorze agro, lecz także od zdolności regionu do stworzenia atrakcyjnego środowiska życia na obszarach wiejskich. Jeśli poprawi się dostępność transportowa, jakość usług publicznych oraz powiązania gospodarcze z miastami regionu, relatywnie tania ziemia może stać się impulsem dla nowych inwestycji produkcyjnych i technologicznych w rolnictwie. Jeżeli natomiast obecne trendy demograficzne i inwestycyjne utrzymają się, Pomorze Zachodnie może pozostać obszarem dużych, lecz umiarkowanie intensywnych gospodarstw rolnych, w którym ziemia pozostaje relatywnie tanim zasobem, a potencjał produkcyjny regionu nie jest w pełni wykorzystywany. Dlatego analiza cen gruntów rolnych pokazuje nie tylko aktualną sytuację rynku ziemi, lecz także głębsze wyzwanie rozwojowe: w jaki sposób przekształcić strukturalną przewagę kosztową regionu w trwałą przewagę gospodarczą.