Tomasz Augustyn

Nadmorskie hotelarstwo rośnie przez skalę. Dla Pomorza Zachodniego to coraz ważniejsza specjalizacja gospodarcza

Najnowsza analiza Centrum Analiz PKO Banku Polskiego „Rynek hoteli rośnie za cenę marż” zwraca uwagę przede wszystkim na poprawę koniunktury i zmianę ekonomiki polskiego hotelarstwa, ale z punktu widzenia Pomorza Zachodniego jej najciekawszym elementem jest coś innego: bardzo silny wzrost potencjału hotelowego polskiego pasa nadmorskiego. Nie sprowadza się on przy tym do wzrostu liczby obiektów. Znacznie szybciej rośnie ich wielkość, liczba dostępnych pokoi oraz standard usług. Oznacza to, że na wybrzeżu kształtuje się coraz bardziej kapitałochłonny, profesjonalny i skalowalny segment gospodarki turystycznej. Dla województwa zachodniopomorskiego, którego nadmorskie miejscowości należą do najważniejszych ośrodków turystycznych kraju, jest to proces o znaczeniu wykraczającym poza samą turystykę.

Punktem wyjścia są dane przywołane literalnie w analizie PKO BP. Autorzy piszą: „Od 2016 liczba hoteli w pasie górskim zwiększyła się o 20%, a nad morzem o blisko 8%. Sama liczba obiektów nie pokazuje jednak pełnej skali zmian. Znacznie szybciej przybywało pokoi – odpowiednio o 80,5% w górach i o 54,7% nad morzem”. Jest to niezwykle istotne rozróżnienie. Na pierwszy rzut oka wzrost liczby hoteli na wybrzeżu o niespełna 8 proc. może wydawać się umiarkowany. W rzeczywistości potencjał podażowy sektora zwiększył się znacznie mocniej, ponieważ nowe inwestycje są większe niż obiekty, które tworzyły rynek dekadę temu. Potwierdza to kolejna liczba. Według analizy przeciętny hotel nad morzem zwiększył swoją wielkość z około 70 pokoi w 2016 roku do około 100 pokoi w pierwszej połowie 2026 roku. W regionach górskich analogiczna zmiana nastąpiła z około 60 do blisko 90 pokoi. Mamy więc do czynienia nie tyle z prostym przyrostem liczby przedsiębiorstw hotelarskich, ile z koncentracją potencjału w większych jednostkach gospodarczych. W przypadku pasa nadmorskiego średnia wielkość hotelu wzrosła w ciągu dekady o około 43 proc. To zasadniczo zmienia charakter sektora.

Źródłem zasadniczych danych dotyczących podaży, wykorzystania bazy noclegowej i ruchu turystycznego wykorzystanych przez PKO BP jest Główny Urząd Statystyczny. Analiza posługuje się natomiast danymi PONT przy ocenie wyników finansowych przedsiębiorstw hotelarskich, ich przychodów, kosztów, rentowności, marży EBITDA oraz wartości inwestycji. Autorami opracowania są analitycy Biura Analiz Nieruchomości i Departamentu Analiz Ekonomicznych PKO Banku Polskiego, a materiał został opublikowany 27 sierpnia 2026 roku. Warto tę kwestię podkreślić, ponieważ liczby opisujące wzrost sektora nie są deklaracjami inwestorów czy organizacji turystycznych, lecz wynikają przede wszystkim ze statystyki publicznej oraz danych finansowych przedsiębiorstw.

Zestawienie regionów nadmorskich z górskimi prowadzi do interesującego wniosku. To właśnie te dwa typy przestrzeni turystycznej są obecnie szczególnymi obszarami koncentracji nowych zdolności hotelowych. Góry rozwijają się szybciej: od 2016 roku liczba pokoi wzrosła tam o 80,5 proc., podczas gdy nad morzem o 54,7 proc. Nie zmienia to jednak znaczenia nadmorskiego wzrostu. Przyrost o ponad połowę w ciągu dekady oznacza ogromne zwiększenie potencjału obsługi ruchu turystycznego i – co szczególnie ważne – dokonał się przy wzroście liczby samych hoteli jedynie o około 8 proc.  W górach ekspansję potencjału tworzą zarówno nowe obiekty, jak i zwiększanie skali inwestycji. Nad morzem jeszcze wyraźniej widoczna jest natomiast zmiana modelu hotelu. Coraz większa część podaży skupiana jest w dużych obiektach, zdolnych oferować nie tylko nocleg, ale cały zestaw usług dodatkowych. Analiza PKO wskazuje równocześnie na systematyczne zmniejszanie się liczby hoteli jedno- i dwugwiazdkowych, względną stabilność segmentu trzygwiazdkowego oraz szczególnie szybki rozwój hoteli cztero- i pięciogwiazdkowych. W przygotowywanych inwestycjach dominują obiekty czterogwiazdkowe.

To jakościowo inny etap rozwoju turystyki. Hotel ze stu pokojami, restauracją, SPA, basenem, zapleczem konferencyjnym, strefą wellness i ofertą wydarzeń nie jest już wyłącznie miejscem noclegowym. Jest dużym przedsiębiorstwem usługowym wykorzystującym lokalny rynek pracy, energię, gastronomię, usługi techniczne, pralnicze, logistyczne, eventowe, marketingowe i medyczno-wellness. Generuje popyt na dostawców żywności, usługi remontowe, wyposażenie, technologie informatyczne, zarządzanie nieruchomościami i wykwalifikowany personel. Rozwój hotelarstwa powoduje więc powstawanie znacznie szerszego ekosystemu gospodarczego obsługującego gospodarkę czasu wolnego. Z punktu widzenia Pomorza Zachodniego właśnie to jest najważniejszą konsekwencją danych PKO BP.

Przez wiele lat potencjał turystyczny polskiego wybrzeża można było opisywać przede wszystkim poprzez liczbę przyjazdów, noclegów, sezonowość albo liczbę miejsc noclegowych. Obecna transformacja wymaga dodatkowego spojrzenia: ile kapitału, aktywów i zdolności usługowych zostało trwale ulokowanych w nadmorskiej przestrzeni. Rosnąca przeciętna wielkość hoteli oraz przesuwanie się inwestycji ku segmentowi cztero- i pięciogwiazdkowemu oznaczają wzrost wartości majątku produkcyjnego – w tym przypadku usługowego – zlokalizowanego na wybrzeżu. PKO BP pokazuje równocześnie bardzo wyraźne przyspieszenie inwestycji w całej branży hotelarskiej. Według danych PONT, przedstawionych na wykresie w raporcie, wartość inwestycji sektora zwiększyła się z około 0,4–0,5 mld zł rocznie pod koniec poprzedniej dekady do blisko 0,9 mld zł w 2025 roku.

Raport nie przedstawia regionalnego podziału tej wartości inwestycji, dlatego nie można na jego podstawie przypisać konkretnej części tych nakładów Pomorzu Zachodniemu. Jest jednak uprawnione stwierdzenie, że obserwowany równocześnie wzrost liczby pokoi i wielkości hoteli na wybrzeżu jest materialnym przejawem znaczącej akumulacji kapitału w nadmorskiej gospodarce turystycznej. To ważne, ponieważ zmienia sposób myślenia o specjalizacji regionalnej. Specjalizacja nie oznacza wyłącznie tego, że w danym regionie przyjeżdża wielu turystów. Oznacza również koncentrację przedsiębiorstw, kompetencji, majątku, pracowników, dostawców i inwestycji związanych z określonym rodzajem działalności. Z tej perspektywy pas nadmorski Pomorza Zachodniego w coraz większym stopniu można traktować jako wyspecjalizowany obszar gospodarki turystycznej i czasu wolnego, którego skala zaczyna mieć znaczenie makroregionalne.

Jest to szczególnie istotne dla województwa zachodniopomorskiego. Region posiada bardzo silną koncentrację działalności turystycznej na wybrzeżu, z dużymi ośrodkami hotelarskimi w Kołobrzegu, Świnoujściu, Międzyzdrojach oraz szeregiem mniejszych miejscowości nadmorskich. Sam raport PKO BP operuje kategorią całego „pasa nadmorskiego” i nie rozdziela jego danych pomiędzy województwa zachodniopomorskie i pomorskie. Nie należy więc przedstawiać wzrostu liczby pokoi o 54,7 proc. jako wyniku samego Pomorza Zachodniego. Jest to wynik całego polskiego wybrzeża. Porównanie z innymi regionami pozwala jednak lepiej dostrzec znaczenie procesu. Znaczna część krajowego wzrostu nowoczesnej bazy hotelowej koncentruje się w dwóch przestrzeniach turystycznych – górach oraz nad morzem – podczas gdy wielkie miasta tworzą odmienny model rynku, oparty w większej mierze na miksie turystyki miejskiej i ruchu biznesowego. Wśród największych rynków miejskich w 2025 roku najwyższy RevPAR osiągała Warszawa – 332 zł, następnie Kraków i Trójmiasto po 329 zł. Trójmiasto wyróżniało się jednocześnie najwyższym ADR, wynoszącym 449 zł. Pokazuje to siłę połączenia funkcji metropolitalnych i nadmorskich, ale też inną strukturę rynku niż w zachodniopomorskich kurortach.

Pomorze Zachodnie rozwija specjalizację bardziej jednoznacznie związaną z pobytem wypoczynkowym, uzdrowiskowym, zdrowotnym, wellness i rekreacyjnym. To może być jednocześnie przewagą i ograniczeniem. Przewagą, ponieważ region posiada zasoby, których nie sposób przenieść: morze, plaże, uzdrowiska, klimat nadmorski, krajobraz, porty jachtowe, dostęp do Niemiec i bliskość dużego rynku berlińskiego. Ograniczeniem, ponieważ nadmierna koncentracja na tradycyjnym produkcie wakacyjnym zwiększa sezonowość i podatność gospodarki lokalnej na wahania popytu. Wzrost dużych, wysokostandardowych hoteli daje możliwość częściowego przełamania tego ograniczenia. SPA, wellness, rehabilitacja, medycyna, konferencje, gastronomia, wydarzenia i oferta sportowa są produktami, które mogą być sprzedawane również poza lipcem i sierpniem. Im większy udział takich funkcji, tym bardziej turystyka zmienia się z sezonowej działalności noclegowej w całoroczną gospodarkę usługową.

W analizie PKO BP pojawia się zdanie szczególnie istotne dla zrozumienia zachodzącej zmiany: większy hotel może wykorzystywać efekty skali, rozkładając część kosztów stałych na większą liczbę pokoi. Jednocześnie musi jednak codziennie sprzedawać znacznie więcej miejsc, dlatego wraz ze skalą rośnie znaczenie wysokiego i stabilnego obłożenia. Dla Pomorza Zachodniego oznacza to zmianę jakościową. Region nie może już myśleć o polityce turystycznej wyłącznie jako o promocji kierunku. Jeżeli zwiększa się liczba dużych przedsiębiorstw hotelowych i ich zapotrzebowanie na całoroczny popyt, problemem regionalnym stają się bezpośrednio dostępność transportowa, rynek pracy, połączenia międzynarodowe, wydarzenia poza sezonem, oferta zdrowotna i rekreacyjna, jakość przestrzeni miejscowości oraz dostępność usług dla gości.

Raport PKO BP wskazuje zresztą wprost poprawę dostępności transportowej jako jeden z czynników wspierających perspektywy popytowe polskiego hotelarstwa. W przypadku Pomorza Zachodniego nabiera to szczególnego znaczenia. Rozbudowa drogowych korytarzy dostępu do wybrzeża nie jest jedynie inwestycją transportową. Zwiększa obszar rynkowy nadmorskiej gospodarki turystycznej, skraca czas dojazdu i pozwala większej liczbie mieszkańców Polski oraz sąsiednich państw traktować zachodniopomorskie wybrzeże jako łatwo dostępny kierunek krótkiego pobytu. Powstaje zatem sprzężenie zwrotne. Lepsza dostępność wspiera popyt. Rosnący popyt zwiększa atrakcyjność inwestycyjną. Nowe inwestycje zwiększają skalę i standard podaży. Większa podaż wymusza z kolei dalsze rozwijanie dostępności, atrakcji i usług pozwalających utrzymać odpowiednie obłożenie.

Analiza PKO BP nie jest jednak bezwarunkowo optymistyczna. Jej tytuł – „Rynek hoteli rośnie za cenę marż” – wskazuje zasadniczy problem kolejnego etapu rozwoju. Polski rynek ma nadal rosnąć, ale zwiększająca się podaż oraz koszty działalności mogą powodować, że przychody będą rosły szybciej niż zyski. Autorzy wskazują, że bazowym scenariuszem jest dalszy wzrost RevPAR przy jednoczesnej presji na rentowność. Jest to szczególnie ważne dla regionów nadmorskich. Duże hotele premium mają znaczne koszty stałe. Potrzebują większej liczby pracowników, energii, gastronomii, utrzymania basenów i stref wellness, wysokiego standardu części wspólnych oraz rozbudowanej obsługi. Raport zwraca uwagę, że wysokie koszty wynagrodzeń i energii mają charakter strukturalny, a rozwój hoteli wyższej klasy zwiększa kosztochłonność działalności. Dla Pomorza Zachodniego oznacza to, że następny etap rozwoju turystyki nie może polegać wyłącznie na budowie kolejnych pokoi.

W pewnym momencie sama podaż staje się problemem. Jeżeli kolejne duże obiekty konkurują o tego samego letniego klienta, następuje presja cenowa, wzrost kosztów pozyskiwania gościa i ryzyko spadku rentowności. PKO BP zwraca uwagę, że wraz ze wzrostem liczby podobnych hoteli czterogwiazdkowych coraz trudniej konkurować samym standardem; rywalizacja przesuwa się w stronę ceny, usług dodatkowych i jakości zarządzania przychodami.  Dlatego zasadniczym zadaniem dla zachodniopomorskiej gospodarki turystycznej nie jest już jedynie zwiększanie podaży, lecz zwiększanie produktywności istniejącego potencjału.

W tym miejscu dane hotelarskie stają się zagadnieniem polityki rozwoju regionalnego. Jeżeli Pomorze Zachodnie rzeczywiście posiada jedną z największych w Polsce koncentracji gospodarki wypoczynkowej, to hotelarstwo nie powinno być traktowane wyłącznie jako sekcja „zakwaterowanie i gastronomia”. Powinno być rozpatrywane jako rdzeń szerszego systemu obejmującego zdrowie i rehabilitację, wellness, gastronomię, sport, rekreację wodną, kulturę, wydarzenia, transport, handel, usługi osobiste oraz rynek nieruchomości.

Najbardziej rozwinięte specjalizacje regionalne właśnie w ten sposób uzyskują trwałość: wokół sektora podstawowego narasta sieć wyspecjalizowanych dostawców i kompetencji. W przypadku Pomorza Zachodniego oznaczałoby to rozwój technologii hotelowych, usług zarządzania przychodami, szkolnictwa zawodowego i wyższego dla hospitality, regionalnych dostawców żywności premium, usług medycznych i rehabilitacyjnych, projektowania stref wellness, zarządzania energią, automatyzacji obsługi czy produktów związanych z aktywnym wypoczynkiem. Wówczas wzrost liczby hotelowych pokoi staje się dopiero początkiem procesu. To prawdopodobnie najważniejszy wniosek, jaki z analizy PKO BP można wyciągnąć dla regionu.

W ciągu dekady liczba pokoi hotelowych na polskim wybrzeżu wzrosła o 54,7 proc., podczas gdy przeciętny hotel zwiększył skalę z około 70 do 100 pokoi. Jednocześnie struktura rynku przesuwa się w kierunku większych obiektów cztero- i pięciogwiazdkowych. To nie jest już tylko wzrost turystyki. To jest narastanie regionalnej zdolności produkowania i sprzedawania usług związanych z pobytem człowieka poza miejscem zamieszkania. Właśnie dlatego warto mówić szerzej o gospodarce pobytu. Hotel jest w niej jednym z podstawowych aktywów, ale produkt powstaje poprzez połączenie noclegu, gastronomii, zdrowia, wellness, plaży, przestrzeni publicznej, wydarzeń, sportu, kultury, handlu i dostępności transportowej. Dla Pomorza Zachodniego taka perspektywa może mieć znacznie większe znaczenie niż tradycyjne określenie „region turystyczny”. Region turystyczny przyjmuje turystów. Region wyspecjalizowany w gospodarce pobytu buduje wokół ich obecności znaczącą część swojej bazy ekonomicznej, kompetencji i kapitału.

Analiza PKO Banku Polskiego dostarcza mocnego sygnału, że polskie wybrzeże właśnie w takim kierunku ewoluuje. Nie przesądza, jaka część tego wzrostu przypada na województwo zachodniopomorskie – prezentowane dane GUS odnoszą się do pasa nadmorskiego jako całości. Ale z punktu widzenia regionu, którego Kołobrzeg, Świnoujście czy Międzyzdroje należą do najbardziej intensywnie rozwiniętych przestrzeni turystycznych kraju, proces ten powinien być traktowany jako jeden z ważnych elementów jego specjalizacji gospodarczej. Najważniejsze pytanie brzmi więc już nie: ile jeszcze hoteli może powstać nad morzem? Znacznie istotniejsze jest, jak wykorzystać rosnący zasób hoteli, kapitału i infrastruktury do stworzenia całorocznego, produktywnego i coraz bardziej wyspecjalizowanego sektora gospodarki Pomorza Zachodniego.

Źródłem omawianych danych jest analiza PKO Banku Polskiego, Centrum Analiz, „Rynek hoteli rośnie za cenę marż”, Monitoring Branżowy – Analizy Nieruchomości, 27 sierpnia 2026 r. W zakresie rynku noclegowego, ruchu turystycznego, wykorzystania miejsc i barier działalności opracowanie wykorzystuje dane GUS, natomiast dane finansowe i inwestycyjne branży hotelarskiej pochodzą z bazy PONT.