Tomasz Augustyn
Rynek magazynowo-przemysłowy: stabilizacja podaży i silny popyt przy niskich pustostanach w Zachodniopomorskiem
Opublikowane przez Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych (PINK) zagregowane wyniki za IV kwartał 2025 roku, opracowane na podstawie danych firm doradczych działających na rynku nieruchomości komercyjnych (Axi Immo, BNP Paribas Real Estate Poland, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank, Newmark Polska oraz Savills), pokazują obraz rynku znajdującego się w fazie selektywnego wzrostu, przy jednoczesnej stabilizacji podaży i wyraźnym zróżnicowaniu regionalnym. Szczególnie korzystnie na tle kraju prezentuje się województwo zachodniopomorskie, które wyróżnia się jednym z najniższych poziomów pustostanów w Polsce, potwierdzając silną absorpcję dostępnej powierzchni.
Pozycja województwa zachodniopomorskiego na krajowym rynku nowoczesnych powierzchni magazynowo-przemysłowych jest wypadkową kilku nakładających się czynników strukturalnych, funkcjonalnych i rynkowych, które wspólnie kształtują jego obecny stan i perspektywy rozwoju. Kluczowe znaczenie ma położenie geograficzne regionu, obejmujące bezpośredni dostęp do granicy z Niemcami oraz rozwinięty system portów morskich w Szczecinie i Świnoujściu, co predestynuje województwo do pełnienia roli zaplecza logistycznego dla handlu międzynarodowego, w szczególności w relacjach Skandynawia–Europa Środkowa oraz Niemcy–Europa Wschodnia. Istotnym czynnikiem jest także relatywnie ograniczona, ale dobrze dopasowana do popytu skala podaży nowoczesnej powierzchni, co przy umiarkowanej aktywności deweloperskiej sprzyja bardzo niskim poziomom pustostanów i wysokiej absorpcji dostępnych zasobów. Na atrakcyjność regionu wpływa ponadto dostępność terenów inwestycyjnych o korzystnych parametrach planistycznych, relatywnie konkurencyjne koszty gruntów i pracy w porównaniu z największymi rynkami centralnymi oraz stopniowo poprawiająca się dostępność transportowa, w tym rozwój infrastruktury drogowej i kolejowej powiązanej z korytarzami TEN-T. Dodatkowo, znaczenie ma rosnące zainteresowanie najemców lokalizacjami alternatywnymi wobec rynków nasyconych, co w warunkach stabilnego popytu i ostrożnej podaży wzmacnia pozycję Zachodniopomorskiego jako rynku selektywnego, ale efektywnego, oferującego wysoką równowagę między skalą inwestycji a realnymi potrzebami użytkowników końcowych.
Na koniec grudnia 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce osiągnęły poziom 36,6 mln mkw. Największe rynki regionalne koncentrują się w trzech województwach: mazowieckim, które dysponuje 7,34 mln mkw., śląskim z zasobami rzędu 6,19 mln mkw. oraz dolnośląskim, gdzie nowoczesna powierzchnia magazynowa wynosi 5,31 mln mkw. Pozostałe regiony, w tym województwo zachodniopomorskie, funkcjonują w strukturze bardziej rozproszonej, jednak o rosnącym znaczeniu logistycznym, szczególnie w kontekście obsługi handlu międzynarodowego i zaplecza portowego.
Aktywność deweloperska w IV kwartale 2025 roku była wyraźnie niższa niż rok wcześniej. W okresie październik–grudzień na rynek trafiło 137,7 tys. mkw. nowej powierzchni, co oznacza spadek aż o 72,9% w ujęciu rok do roku. Największy wolumen nowej podaży odnotowano w województwie mazowieckim (61,3 tys. mkw.), następnie w kujawsko-pomorskim (22,0 tys. mkw.) oraz śląskim (19,0 tys. mkw.). Ograniczona liczba nowych projektów w wielu regionach, w tym w zachodniopomorskim, sprzyjała dalszemu spadkowi dostępności wolnej powierzchni.
Na koniec 2025 roku w budowie pozostawało w Polsce łącznie 1,79 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej, co oznacza niewielki wzrost – o 1,7% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Największa koncentracja projektów realizowanych występowała w województwie mazowieckim, które odpowiadało za 36% całej powierzchni w budowie, a następnie w pomorskim (12%) oraz łódzkim (11%). Dane te potwierdzają ostrożne podejście inwestorów do uruchamiania nowych projektów, przy jednoczesnym skupieniu się na rynkach o potwierdzonym popycie.
Jednym z kluczowych wskaźników różnicujących sytuację regionalną jest poziom pustostanów. Na koniec IV kwartału 2025 roku średni wskaźnik niewynajętej powierzchni w Polsce wyniósł 7,4%, co oznacza spadek o 0,8 punktu procentowego w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 0,1 punktu procentowego względem końca 2024 roku. Najwyższe poziomy pustostanów odnotowano w województwach świętokrzyskim (17,2%), lubuskim (16,2%), lubelskim (10,9%) oraz dolnośląskim (10,7%). Na przeciwnym biegunie znalazło się województwo podlaskie, gdzie wskaźnik pustostanów wyniósł 0%, a także województwa opolskie i zachodniopomorskie, w których osiągnął on jedynie 1,2%. Bardzo niski poziom niewynajętej powierzchni w Zachodniopomorskiem potwierdza wysoką efektywność absorpcji rynku oraz dobre dopasowanie oferty do potrzeb najemców.
Strona popytowa rynku pozostawała w IV kwartale 2025 roku bardzo aktywna. Łączny popyt brutto na nowoczesne powierzchnie magazynowo-przemysłowe w okresie październik–grudzień osiągnął 2,2 mln mkw., co oznacza wzrost o 8,6% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Największe wolumeny transakcji odnotowano w województwie łódzkim (549 tys. mkw.), mazowieckim (410 tys. mkw.) oraz śląskim (395 tys. mkw.). Struktura popytu wskazuje jednocześnie na ostrożne, ale stabilne strategie najemców.
W IV kwartale 2025 roku dominującą formą aktywności najemców były przedłużenia obowiązujących umów, które stanowiły 53% całkowitego popytu. Nowe umowy, w tym realizowane w formule BTS, odpowiadały za 41% wolumenu transakcji, natomiast ekspansje istniejących najemców miały relatywnie niewielki udział, na poziomie 6%. Taki układ potwierdza dojrzałość rynku oraz koncentrację na stabilizacji działalności operacyjnej, przy jednoczesnym utrzymywaniu zainteresowania nowoczesnymi, dobrze zlokalizowanymi projektami – co w przypadku województwa zachodniopomorskiego wzmacnia jego pozycję jako jednego z najbardziej zbilansowanych rynków regionalnych w Polsce.
