Tomasz Augustyn

Polacy na tle Europy jawią się jako kamienicznicy, ale na Pomorzu Zachodnim własność mieszkania jest rzadsza niż w innych regionach.

EUROSTAT opublikował dane o własności domów, w których mieszkają Europejczycy. W 2024 r. ponad dwie trzecie (68%) mieszkańców gospodarstw domowych w Unii Europejskiej było właścicielami swojego mieszkania, co stanowi nieznaczny spadek w porównaniu z 69% w 2023 r. Pozostałe 32% mieszkało w wynajmowanych mieszkaniach, w porównaniu z 31% w roku poprzednim. Największy udział własności odnotowano w Rumunii (94%), następnie na Słowacji (93%) i Węgrzech (92%). Polska z wartością wskaźnika 87,1% ulokowała się na 6. Pozycji w Europie. Posiadanie własnego domu było bardziej powszechne we wszystkich krajach UE, z wyjątkiem Niemiec, gdzie dominował wynajem – 53% populacji było najemcami. Na kolejnych miejscach znalazły się Austria (46%) i Dania (39%).

Odsetek osób żyjących w gospodarstwach domowych będących właścicielami lub wynajmującymi mieszkanie (2024 r., %)

Źródło: Eurostat

Wysoka pozycja Polski w zestawieniu EUROSTAT-u, z udziałem właścicieli mieszkań na poziomie 87,1% populacji gospodarstw domowych, jest rezultatem splotu uwarunkowań historycznych, instytucjonalnych i kulturowych, które w sposób trwały ukształtowały krajowy model mieszkaniowy. Kluczowe znaczenie miał proces transformacji ustrojowej, w ramach którego nastąpiła masowa prywatyzacja zasobów komunalnych i spółdzielczych, często realizowana na preferencyjnych warunkach, co doprowadziło do szybkiego i powszechnego przejścia mieszkań w ręce osób fizycznych. Równolegle, w warunkach słabo rozwiniętego rynku najmu instytucjonalnego oraz ograniczonego zasobu mieszkań czynszowych o stabilnych i przewidywalnych warunkach, własność mieszkaniowa stała się dominującą i społecznie preferowaną formą zabezpieczenia potrzeb bytowych. Wysoki poziom własności wzmacniały także czynniki kulturowe, w tym silne przekonanie o mieszkaniu jako podstawowym elemencie bezpieczeństwa socjalnego i majątkowego, szczególnie w kontekście doświadczeń inflacyjnych i niestabilności systemu emerytalnego. Dodatkowo polityka państwa, oparta przez lata na wspieraniu indywidualnego nabywania mieszkań – zarówno poprzez instrumenty kredytowe, jak i programy subsydiujące zakup, a nie najem – utrwaliła model oparty na własności, odróżniający Polskę od krajów takich jak Niemcy, Austria czy Dania, gdzie rozbudowany, stabilny i instytucjonalnie chroniony sektor najmu stanowi realną alternatywę dla posiadania własnego lokum.

Pozycja województwa zachodniopomorskiego w strukturze zasobów mieszkaniowych w Polsce charakteryzuje się wyraźną specyfiką, wynikającą zarówno z uwarunkowań historycznych, jak i współczesnych procesów demograficznych, przestrzennych oraz instytucjonalnych. Przy ogólnej liczbie 723,7 tys. mieszkań region ten plasuje się w dolnej części zestawienia województw pod względem wielkości zasobu, co jest konsekwencją relatywnie niskiej liczby ludności oraz rozproszonej struktury osadniczej, zdominowanej przez jeden silny ośrodek metropolitalny – Szczecin – oraz sieć średnich i małych miast, w tym miejscowości o funkcjach portowych, uzdrowiskowych i turystycznych. Kluczowym wyróżnikiem województwa zachodniopomorskiego jest jednak relatywnie niski udział zasobów należących do osób fizycznych, wynoszący 78,57%, co lokuje region poniżej średniej krajowej (82,06%) i wyraźnie odróżnia go od większości województw wschodnich i południowych. Tak ukształtowana struktura własnościowa jest w dużej mierze efektem powojennej genezy regionu oraz specyfiki tzw. Ziem Odzyskanych, gdzie procesy zasiedlania, nacjonalizacji i odbudowy zasobu mieszkaniowego przebiegały inaczej niż w województwach o ciągłości osadniczej. W województwie zachodniopomorskim przez dekady istotną rolę odgrywały zasoby publiczne, spółdzielcze oraz zakładowe, związane z przemysłem stoczniowym, portowym, rybołówstwem i dużymi państwowymi pracodawcami. Choć w ostatnich latach następowała stopniowa prywatyzacja i wzrost znaczenia własności indywidualnej, jej udział nadal pozostaje niższy niż w regionach o bardziej rozdrobnionej strukturze osadnictwa wiejskiego i silnej tradycji budownictwa jednorodzinnego, takich jak Małopolska, Podkarpacie czy Lubelszczyzna, gdzie udział zasobów osób fizycznych przekracza 86–89%.

Na relatywnie niższy udział własności prywatnej w województwie zachodniopomorskim wpływają również współczesne czynniki rynkowe. Region charakteryzuje się znacznym udziałem mieszkań o funkcji najmu – zarówno instytucjonalnego, jak i prywatnego – co jest związane z migracyjnym charakterem rynku pracy, sezonowością zatrudnienia w turystyce i usługach portowych oraz napływem ludności czasowej, w tym studentów i pracowników transgranicznych. W Szczecinie i pasie nadmorskim widoczna jest także podwyższona aktywność inwestorów instytucjonalnych oraz podmiotów lokujących kapitał w mieszkaniach na wynajem i w lokalach o funkcji apartamentowej, co statystycznie ogranicza udział zasobów należących do osób fizycznych zamieszkujących je na stałe. Istotnym uwarunkowaniem pozostaje również struktura demograficzna regionu, cechująca się niższą stabilnością osiedleńczą w porównaniu z województwami centralnymi i wschodnimi. Relatywnie wysoka mobilność przestrzenna mieszkańców, w tym migracje zagraniczne i wewnętrzne, sprzyjają modelom użytkowania mieszkań innym niż klasyczna własność indywidualna. Dodatkowo w wielu miastach województwa, zwłaszcza średnich i mniejszych, znaczący pozostaje zasób komunalny i społeczny, który pełni funkcję stabilizującą lokalne rynki mieszkaniowe, ale jednocześnie obniża udział własności osób fizycznych w ogólnej strukturze zasobu.

Zasoby mieszkaniowe w Polsce (2024)

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

W porównaniu z województwami o najwyższych wskaźnikach udziału własności prywatnej – takimi jak Małopolska, Podkarpacie czy Lubelszczyzna – Pomorze Zachodnie prezentuje model bardziej zbliżony do regionów o silnej urbanizacji i przemysłowej przeszłości, takich jak województwa śląskie czy łódzkie, choć skala tego zjawiska jest mniejsza. Udział zasobów osób fizycznych wyższy niż na Śląsku, ale niższy niż w większości województw północnych i zachodnich, wskazuje na pośrednią pozycję regionu, wynikającą z nakładania się czynników historycznych, strukturalnych i rynkowych. Wartości uzyskane przez województwo zachodniopomorskie odzwierciedlają trwałą odmienność struktury mieszkaniowej regionu na tle kraju. Niższy udział zasobów osób fizycznych nie jest wyłącznie wskaźnikiem słabości, lecz raczej konsekwencją specyficznego modelu rozwoju osadniczego, silnej roli sektora publicznego i instytucjonalnego oraz funkcji gospodarczych i demograficznych regionu. W perspektywie długoterminowej oznacza to potrzebę prowadzenia zróżnicowanej polityki mieszkaniowej, uwzględniającej zarówno dalszą indywidualizację własności, jak i utrzymanie elastycznych form zamieszkania odpowiadających mobilnemu i transgranicznemu charakterowi województwa.

Dane dotyczące własności mieszkań w Polsce pochodzące z Eurostatu i Głównego Urzędu Statystycznego (BDL) wykazują różnice, które wynikają przede wszystkim z odmiennych metodologii stosowanych przez te instytucje. Pomimo różnic w sposobie prezentacji i klasyfikacji danych, oba źródła w zasadzie odzwierciedlają podobną strukturę własności mieszkań w Polsce.