Tomasz Augustyn
Wraz ze wzrostem atrakcyjności wybrzeża można oczekiwać rosnącej presji cenowej w Świnoujściu, Międzyzdrojach czy Kołobrzegu oraz znacznie słabszego popytu w części zaplecza regionalnego.
Rynek mieszkaniowy Meklemburgii-Pomorza Przedniego należy do najbardziej wewnętrznie zróżnicowanych rynków regionalnych w Niemczech. Jego specyfika wynika z nakładania się dwóch przeciwstawnych logik rozwoju. Z jednej strony jest to kraj związkowy o niskiej gęstości zaludnienia, rozległych obszarach wiejskich, niekorzystnych tendencjach demograficznych i relatywnie słabszych podstawach gospodarczych niż większość zachodnich landów niemieckich. Z drugiej strony obejmuje on jedne z najbardziej pożądanych lokalizacji wypoczynkowych nad Bałtykiem, w których ceny nieruchomości są kształtowane nie tylko przez lokalne dochody i potrzeby mieszkaniowe, lecz również przez popyt turystyczny, zakup drugich domów, inwestycje kapitałowe oraz ograniczoną podaż atrakcyjnych gruntów. W rezultacie nie można mówić o jednym, jednolitym rynku nieruchomości Meklemburgii-Pomorza Przedniego. W praktyce funkcjonują tu co najmniej dwa odmienne układy: kosztowny i silnie umiędzynarodowiony rynek nadmorski oraz znacznie słabszy rynek wewnętrznych, peryferyjnych części landu.
Z punktu widzenia województwa zachodniopomorskiego szczególne znaczenie mają wschodnie części kraju związkowego, przede wszystkim powiaty Vorpommern-Greifswald i Vorpommern-Rügen, a także pośrednio Rostock i jego otoczenie. Są one nie tylko geograficznie najbliższe polskiemu regionowi, lecz również funkcjonalnie podobne do zachodniej części polskiego wybrzeża. Łączy je nadmorskie położenie, duże znaczenie turystyki, presja inwestycyjna na obszarach atrakcyjnych krajobrazowo, sezonowość popytu oraz napięcia pomiędzy funkcją mieszkaniową a wypoczynkową. Jednocześnie różni je poziom dochodów, skala kapitału inwestycyjnego, dojrzałość rynku najmu i otoczenie regulacyjne. Porównanie obu regionów może być zatem szczególnie użyteczne dla oceny możliwych kierunków rozwoju rynku mieszkaniowego Pomorza Zachodniego.
Według danych Postbank Wohnatlas 2026 relacja między cenami zakupu mieszkań a czynszami najmu w Niemczech uległa w 2025 r. zmianie na korzyść zakupu. W 284 z 400 analizowanych miast i powiatów mieszkanie stało się relatywnie tańsze w zakupie w porównaniu z najmem, ponieważ czynsze rosły szybciej niż ceny mieszkań. Średni krajowy mnożnik, oznaczający liczbę rocznych czynszów netto potrzebnych do zakupu mieszkania, spadł z 24,8 do 24,4. Nie oznacza to jednak powszechnej poprawy dostępności własności mieszkaniowej, ponieważ o faktycznej opłacalności zakupu decydują również koszty kredytu, wkład własny, koszty transakcyjne, stan techniczny budynku oraz perspektywy lokalnego popytu. Na tym tle Meklemburgia-Pomorze Przednie ujawnia bardzo silne zróżnicowanie. W najbardziej atrakcyjnych częściach wybrzeża ceny zakupu pozostają wyjątkowo wysokie w relacji do czynszów. W powiecie Vorpommern-Rügen mieszkanie kosztowało średnio równowartość 43,4 rocznych czynszów netto, co stanowiło czwarty najwyższy wynik w Niemczech. Również powiaty Rostock i Vorpommern-Greifswald znalazły się wśród dziesięciu regionów o najwyższych kosztach zakupu w relacji do najmu. Oznacza to, że właśnie w tych częściach landu, które są najbliższe województwu zachodniopomorskiemu pod względem funkcjonalnym i geograficznym, zakup mieszkania jest relatywnie mało korzystny, jeśli podstawowym kryterium jest bieżąca rentowność z najmu długoterminowego.
Wysoki mnożnik cenowo-czynszowy należy interpretować jako sygnał, że ceny zakupu są oderwane od lokalnej zdolności najemców do płacenia czynszów w stopniu większym niż w przeciętnym regionie Niemiec. Nie musi to oznaczać bezpośrednio przewartościowania rynku, ale wskazuje, że istotna część wartości nieruchomości wynika z czynników innych niż dochód możliwy do osiągnięcia z klasycznego najmu. W przypadku wybrzeża Meklemburgii-Pomorza Przedniego są to przede wszystkim walory krajobrazowe, bliskość morza, atrakcyjność turystyczna, ograniczona podaż gruntów, prestiż niektórych lokalizacji oraz popyt ze strony nabywców spoza regionu. Szczególnie na Rugii, Uznamie, w rejonie Stralsundu, Greifswaldu i nadmorskich miejscowości wypoczynkowych nieruchomość bywa traktowana nie tylko jako miejsce zamieszkania, lecz także jako dobro luksusowe, zabezpieczenie kapitału, drugi dom lub aktywo wykorzystywane w najmie krótkoterminowym. Z tego względu odpowiedź na pytanie, gdzie w Meklemburgii-Pomorzu Przednim lepiej kupić niż wynająć, nie może być udzielona wyłącznie na podstawie średnich dla landu. W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach nadmorskich najem może być racjonalniejszy dla gospodarstwa domowego, które potrzebuje mieszkania wyłącznie na potrzeby własne i nie zakłada bardzo długiego okresu użytkowania. Przy mnożniku przekraczającym 40 rocznych czynszów cena zakupu jest bowiem bardzo wysoka względem bieżącego kosztu najmu. Dodatkowo nabywca ponosi koszty finansowania, podatku od nabycia, opłat notarialnych, utrzymania, remontów oraz ryzyko zmian regulacji dotyczących najmu wakacyjnego. W takim układzie zakup może być uzasadniony przede wszystkim przez długi horyzont inwestycyjny, wyjątkową atrakcyjność konkretnej lokalizacji, możliwość wykorzystania turystycznego lub przekonanie o dalszym wzroście wartości nieruchomości.
Inaczej przedstawia się sytuacja w słabszych gospodarczo i demograficznie częściach śródlądowych. Ceny zakupu mogą być tam znacznie niższe, a relacja ceny do czynszu bardziej korzystna. Nie oznacza to jednak automatycznie, że są to lepsze lokalizacje inwestycyjne. Niska cena często odzwierciedla ograniczony popyt, odpływ ludności, starzenie się mieszkańców, niewielką liczbę miejsc pracy i ryzyko długotrwałego pustostanu. Inwestor może więc kupić mieszkanie tanio, lecz mieć trudności ze znalezieniem stabilnego najemcy lub późniejszą sprzedażą nieruchomości. Na rynku mieszkaniowym niska cena wejścia nie jest równoznaczna z niskim ryzykiem. W regionach peryferyjnych może wręcz oznaczać słabą płynność i brak realnych perspektyw wzrostu.
Liczba rocznych czynszów netto, które należałoby zapłacić za porównywalne mieszkanie własnościowe
Źródło: Piotr Romanowicz na podstawie danych Postbank
Meklemburgia-Pomorze Przednie jest jednym z najsłabiej zaludnionych krajów związkowych Niemiec. Obejmuje około 23 tys. km² i liczy około 1,6 mln mieszkańców, a jego sieć osadnicza opiera się na niewielkiej liczbie większych ośrodków, przede wszystkim Rostocku, Schwerinie, Neubrandenburgu, Stralsundzie i Greifswaldzie. Rozległe obszary mają charakter wiejski i peryferyjny. Takie uwarunkowania powodują, że regionalny rynek mieszkaniowy jest wyjątkowo podatny na koncentrację popytu w kilku ośrodkach miejskich i pasie nadmorskim. Wzrost cen w tych lokalizacjach może następować równocześnie ze stagnacją lub spadkiem wartości nieruchomości w miejscowościach położonych kilkadziesiąt kilometrów dalej. Najsilniejszą pozycję posiada Rostock, będący największym miastem landu, ważnym portem, ośrodkiem akademickim, przemysłowym i usługowym. Jego rynek mieszkaniowy opiera się na bardziej zróżnicowanym popycie niż rynki typowo wypoczynkowe. Obok turystyki występują tu miejsca pracy, uczelnia, gospodarka morska, logistyka i funkcje metropolitalne. Z tego względu Rostock może być traktowany jako rynek bardziej odporny na sezonowość i wahania popytu turystycznego. Jednocześnie wysokie ceny w relacji do czynszów oznaczają, że również tutaj inwestycja wymaga starannego wyboru lokalizacji i obiektu. Zakup nie powinien być uzasadniany wyłącznie przekonaniem, że duże miasto automatycznie gwarantuje wzrost wartości.
Greifswald ma inną specyfikę. Jest mniejszym miastem, ale dysponuje silną funkcją akademicką, badawczą i medyczną. Uniwersytet, szpital oraz instytucje naukowe stabilizują popyt na mieszkania i tworzą rynek najmu dla studentów, pracowników naukowych i personelu medycznego. W porównaniu z miejscowościami czysto turystycznymi popyt ten ma charakter bardziej całoroczny. Jednocześnie bliskość wybrzeża i wyspy Uznam wzmacnia atrakcyjność inwestycyjną całego otoczenia. Z perspektywy inwestora jest to potencjalnie bardziej zrównoważony układ niż zakup w miejscowości, której aktywność gospodarcza koncentruje się niemal wyłącznie w sezonie letnim. Należy jednak uwzględniać ograniczoną skalę rynku, lokalne bariery podażowe oraz wysoką relację ceny zakupu do czynszu w całym powiecie Vorpommern-Greifswald.
Stralsund i powiat Vorpommern-Rügen należą do rynków, na których szczególnie silnie nakładają się funkcje mieszkaniowe, turystyczne i inwestycyjne. Wysoki mnożnik 43,4 wskazuje, że zakup nieruchomości jest tam kosztowny w stosunku do dochodu z najmu długoterminowego. Taka sytuacja sprzyja kierowaniu mieszkań do sektora najmu krótkoterminowego, ponieważ przychody z obsługi ruchu turystycznego mogą być wyższe niż w klasycznym najmie. Prowadzi to jednak do ograniczania podaży mieszkań dla stałych mieszkańców, wzrostu kosztów życia i pogłębiania konfliktu pomiędzy funkcją wypoczynkową a społeczną funkcją mieszkalnictwa. Region może osiągać wysokie dochody z turystyki, a jednocześnie doświadczać niedoboru mieszkań dostępnych dla pracowników usług, administracji, ochrony zdrowia czy edukacji.
Jest to jedna z najważniejszych lekcji dla Pomorza Zachodniego. Wzrost atrakcyjności turystycznej Świnoujścia, Międzyzdrojów, Kołobrzegu i innych miejscowości nadmorskich może prowadzić do podobnego mechanizmu. Kapitał zewnętrzny zwiększa popyt na apartamenty i podnosi wartość gruntów, lecz nie zawsze przekłada się na poprawę warunków mieszkaniowych ludności lokalnej. Przeciwnie, może wypierać stałych mieszkańców z najbardziej atrakcyjnych części miejscowości, ograniczać dostępność mieszkań dla młodych gospodarstw domowych i wzmacniać sezonowość lokalnej gospodarki. Doświadczenie Meklemburgii-Pomorza Przedniego pokazuje, że wysoka wartość nieruchomości nie jest jednoznacznym wskaźnikiem zdrowia rynku mieszkaniowego. Może być równocześnie oznaką atrakcyjności inwestycyjnej i narastającej niedostępności mieszkaniowej.
Z punktu widzenia inwestora szczególnie ważne jest rozróżnienie między wzrostem wartości a rentownością bieżącą. Region może charakteryzować się wysokim potencjałem utrzymania lub wzrostu cen dzięki ograniczonej podaży i trwałej atrakcyjności turystycznej, ale jednocześnie oferować niską stopę zwrotu z najmu długoterminowego. Wysoki mnożnik oznacza, że inwestor płaci za przyszłe oczekiwania, prestiż i unikatowość lokalizacji. Im wyższy jest mnożnik, tym większe ryzyko, że znaczna część spodziewanego wzrostu została już uwzględniona w cenie. Postbank wskazuje, że z inwestycyjnego punktu widzenia najatrakcyjniejsze są regiony łączące mnożnik poniżej 25 z prognozowanym realnym wzrostem cen na poziomie co najmniej 0,6% rocznie. Regiony nadmorskie Meklemburgii-Pomorza Przedniego z mnożnikami znacznie przekraczającymi ten poziom nie należą więc do oczywistych wyborów dla inwestora poszukującego klasycznej relacji między ceną zakupu, czynszem i przyszłym wzrostem wartości. Nie oznacza to, że inwestycje w nadmorskiej części landu są pozbawione sensu. Ich logika jest jednak odmienna. Wymagają one selektywnego podejścia, bardzo długiego horyzontu, wysokiej odporności finansowej oraz dokładnej oceny regulacji dotyczących sposobu użytkowania nieruchomości. Najbardziej atrakcyjne mogą być obiekty w lokalizacjach o całorocznym popycie, dobrej dostępności transportowej, rozwiniętych usługach i ograniczonej podaży. Ryzykowniejsze są natomiast inwestycje oparte wyłącznie na sezonowym ruchu turystycznym, wysokim kredytowaniu i założeniu ciągłego wzrostu cen. Zmiana kosztów finansowania, osłabienie ruchu turystycznego, restrykcje dotyczące najmu krótkoterminowego lub pogorszenie koniunktury mogą istotnie obniżyć ich rentowność.
Wewnątrz Meklemburgii-Pomorza Przedniego należy więc odróżnić kilka typów rynków. Pierwszy tworzą lokalizacje premium na wyspach i wybrzeżu, gdzie zakup jest kosztowny, rentowność długoterminowa niska, ale wartość wspiera wyjątkowość miejsca i niedobór podaży. Drugi obejmuje Rostock, Greifswald i częściowo Stralsund, gdzie popyt jest szerszy i bardziej całoroczny dzięki funkcjom miejskim, akademickim, portowym i usługowym. Trzeci stanowią mniejsze miasta z lokalnym rynkiem pracy, w których ceny mogą być umiarkowane, lecz potencjał wzrostu zależy od jakości usług publicznych, demografii i dostępności transportowej. Czwarty obejmuje obszary wiejskie i peryferyjne, gdzie niska cena może być pozorna z punktu widzenia inwestora, jeśli towarzyszy jej mały popyt, pustostany i słaba płynność.
Z perspektywy województwa zachodniopomorskiego szczególnie interesujące jest to, że po obu stronach granicy kształtuje się wspólny, choć nadal podzielony instytucjonalnie, rynek przestrzeni nadmorskiej i przygranicznej. Zachodnia część Pomorza Zachodniego oraz wschodnia część Meklemburgii-Pomorza Przedniego mogą w przyszłości podlegać coraz silniejszemu oddziaływaniu tych samych procesów: starzenia się ludności, napływu mieszkańców z większych miast, rozwoju drugich domów, pracy zdalnej, wzrostu turystyki, ograniczeń środowiskowych oraz rosnącego znaczenia jakości życia. Różnice cenowe i dochodowe mogą jednocześnie generować przepływy transgraniczne. Nabywcy mogą poszukiwać tańszych nieruchomości po polskiej stronie, podczas gdy część mieszkańców polskiego pogranicza może korzystać z niemieckiego rynku pracy. W dłuższej perspektywie może to prowadzić do częściowej integracji funkcjonalnej rynku mieszkaniowego pogranicza. Nie należy jednak zakładać, że wzrost transgranicznego zainteresowania nieruchomościami będzie automatycznie korzystny dla Pomorza Zachodniego. Napływ kapitału może zwiększać aktywność budowlaną i dochody właścicieli, ale równocześnie podnosić ceny gruntów i mieszkań szybciej niż dochody lokalnych gospodarstw domowych. Doświadczenia regionów nadmorskich Meklemburgii-Pomorza Przedniego pokazują, że w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach mechanizm rynkowy może coraz słabiej odpowiadać na potrzeby stałych mieszkańców. Popyt zewnętrzny jest w stanie utrzymywać wysokie ceny nawet wtedy, gdy lokalna gospodarka i demografia nie uzasadniają ich poziomu.
Dla polityki regionalnej kluczowe staje się zatem rozróżnienie między atrakcyjnością inwestycyjną rynku a dostępnością mieszkań. Oba cele nie zawsze są zbieżne. Region może przyciągać kapitał, odnotowywać wzrost cen i rozwój budownictwa apartamentowego, a jednocześnie tracić zdolność zapewnienia mieszkań osobom zatrudnionym w podstawowych usługach publicznych i gospodarce lokalnej. Jeżeli nauczyciele, pracownicy medyczni, funkcjonariusze, pracownicy turystyki i młode rodziny nie mogą znaleźć dostępnego mieszkania, wzrost wartości nieruchomości zaczyna osłabiać trwałość lokalnego systemu społeczno-gospodarczego. Meklemburgia-Pomorze Przednie jest pod tym względem ważnym punktem odniesienia dla Pomorza Zachodniego. Pokazuje, że najbardziej atrakcyjne części wybrzeża mogą funkcjonować według logiki rynku aktywów, a nie lokalnego rynku mieszkaniowego. Ceny nie są wówczas kształtowane przede wszystkim przez dochody mieszkańców, lecz przez zewnętrzny kapitał i oczekiwania dotyczące przyszłej wartości. Wysoki mnożnik cen do czynszów w Vorpommern-Rügen i Vorpommern-Greifswald jest właśnie przejawem tej strukturalnej zmiany. Zakup mieszkania staje się tam decyzją inwestycyjną, prestiżową lub konsumpcyjną, a nie jedynie alternatywą wobec najmu.
Wnioskiem nie powinno być jednak proste stwierdzenie, że w Meklemburgii-Pomorzu Przednim lepiej wynajmować niż kupować. Odpowiedź zależy od lokalizacji, celu zakupu, długości zamieszkania, sposobu finansowania i przewidywanego wykorzystania nieruchomości. W drogich lokalizacjach nadmorskich najem może być bardziej racjonalny dla gospodarstwa domowego, natomiast zakup może mieć sens dla inwestora akceptującego niską bieżącą rentowność w zamian za stabilność wartości i możliwość wykorzystania turystycznego. W Rostocku lub Greifswaldzie zakup może być uzasadniony przez bardziej zrównoważony popyt, lecz nadal wymaga analizy ceny wejścia. Na obszarach peryferyjnych niska cena może zachęcać, ale ryzyko demograficzne i ograniczona płynność mogą osłabiać inwestycję.
Najważniejszą cechą rynku mieszkaniowego Meklemburgii-Pomorza Przedniego nie jest zatem ani jego taniość, ani drożyzna, lecz głęboka polaryzacja przestrzenna. Wybrzeże, wyspy i silniejsze miasta przyciągają kapitał oraz utrzymują wysokie ceny, podczas gdy znaczna część zaplecza pozostaje uzależniona od lokalnych procesów demograficznych i gospodarczych. Dla województwa zachodniopomorskiego jest to istotny scenariusz ostrzegawczy i zarazem prognostyczny. Wraz ze wzrostem atrakcyjności polskiego wybrzeża można oczekiwać podobnego rozwarstwienia: presji cenowej w Świnoujściu, Międzyzdrojach, Kołobrzegu i innych miejscowościach turystycznych oraz znacznie słabszego popytu w części zaplecza regionalnego. Polityka mieszkaniowa nie powinna więc ograniczać się do wspierania budownictwa i inwestycji, lecz musi również chronić dostępność mieszkań dla stałych mieszkańców, ograniczać nadmierną sezonowość zasobu i wzmacniać całoroczne funkcje gospodarcze miejscowości nadmorskich.
W tym sensie Meklemburgia-Pomorze Przednie stanowi dla Pomorza Zachodniego nie tyle prosty wzorzec do naśladowania, ile laboratorium procesów, które mogą nasilać się również po polskiej stronie granicy. Wysokie ceny w atrakcyjnych lokalizacjach mogą współistnieć z demograficzną słabością regionu, a wzrost wartości nieruchomości nie musi oznaczać wzrostu dobrobytu mieszkańców. O jakości rynku mieszkaniowego decyduje bowiem nie tylko zdolność przyciągania kapitału, lecz również możliwość zamieszkania, pracy i trwałego funkcjonowania lokalnych społeczności. To właśnie napięcie pomiędzy nieruchomością jako aktywem inwestycyjnym a mieszkaniem jako podstawowym dobrem społecznym będzie jednym z najważniejszych wyzwań wspólnych dla Meklemburgii-Pomorza Przedniego i województwa zachodniopomorskiego.
