Przemysław Wojnarowski

Początek roku w przypadku rynku pierwotnego nie przynosi ani korekty cenowej, ani nowej fali boomu, lecz ujawnia pogłębiające się zróżnicowanie między rynkami lokalnymi i jego poszczególnymi segmentami.

Minimalne wzrosty średnich cen w ostatnich 4 kwartałach przedstawiane w analizach i raportach są w coraz większym stopniu efektem zmiany struktury podaży poprzez m.in. lepsze dopasowanie ofert nieruchomości pod kontem oczekiwań klientów. Za rynkiem pierwotnym podąża rynek wtórny, który jest dzisiaj częściej wybierany przez kupujących jako szansa na nabycie mieszkania w znacznie niższej cenie, a niejednokrotnie w wysokim standardzie wykończenia, którego koszt to dzisiaj 1,5 tys. do 2,5 tys. do 1m2 powierzchni mieszkania.

Rok 2026 na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce będzie rokiem stabilizacji pozornej, gdzie na poziomie zagregowanym nie obserwujemy ani gwałtownego wzrostu, ani korekty cen, co może sprawiać wrażenie równowagi, pod którą kryją się istotne napięcia strukturalne i silne zróżnicowanie lokalne. Dla deweloperów będzie to czas walki o przetrwanie, ostatnie miesiące to pokazały poprzez oferowanie całej gamy bonusów typu oferowania miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej w cenie mieszkania, co dla kupującego jest oszczędnością rzędu parudziesięciu tysięcy złotych.

Dokładniejsza analiza danych ujawnia, że głównym czynnikiem kształtującym ceny na rynku nieruchomości jest zmiana struktury podaży wynikająca m.in. z przyczyn demograficznych, a nie realna poprawa dostępności mieszkań czy osłabienie presji kosztowej. Dzisiaj będą się tylko liczyć główne ośrodki metropolitalne z największy przyrostem liczby mieszkańców: Kraków, Gdańsk, Gdynia, Warszawa, Wrocław, Poznań oraz miasta satelickie wokół nich. Wyjątkiem są jeszcze: Rzeszów, który zyskał ze względu na swoje strategiczne położenie w kontekście wojny na Ukrainie oraz miasta kurorty: Zakopane, Świnoujście, Sopot, Kołobrzeg i Międzyzdroje. W tych miastach średnie ceny metra kwadratowego nowych mieszkań rosną przede wszystkim dlatego, że do sprzedaży trafia relatywnie więcej lokali z segmentu premium (dóbr luksusowych), często w najlepszych lokalizacjach, o podwyższonym standardzie i większym metrażu. Mechanizm ten jest szczególnie widoczny w Warszawie, gdzie średnia cena przekroczyła 18 tys. zł za m², a ponad jedna czwarta oferty obejmuje lokale wyceniane powyżej 20 tys. zł za m², oraz w Trójmieście, gdzie udział takich mieszkań sięga już około jednej trzeciej całej podaży, co w istotny sposób „ciągnie” średnie ceny w górę. W skrajnych przypadkach ceny transakcyjne przekroczyły pułap 70 tys. zł za m², a nawet kwotę 100 tys. zł za m².

Od strony wolumenu transakcji styczeń przyniósł wyraźne sezonowe wyhamowanie sprzedaży w porównaniu z końcówką poprzedniego roku. Liczba sprzedanych mieszkań na siedmiu największych rynkach spadła do około 3,6 tys. lokali, co oznacza istotny spadek miesiąc do miesiąca, ale jednocześnie wyraźny wzrost w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Popyt pozostaje selektywny i ostrożny, reagując zarówno na poziom cen, jak i na niepewność co do dalszego rozwoju sytuacji makroekonomicznej. W tym samym czasie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży relatywnie mniej mieszkań niż w grudniu, choć całkowity poziom oferty pozostaje na rekordowo wysokim poziomie 60 tys. lokali, a wraz z rezerwacjami blisko 68 tys. Wysoka nadpodaży w skali kraju nie przekłada się jednakowo na rynki lokalne, gdyż relacja podaży do sprzedaży różni się zasadniczo na nich w zależności od sytuacji i jest zbliżona do równowagi w części miast, a nawet w niektórych segmentach lokalnych rynków wspomnianych wyżej jak np. w Warszawie, gdzie dostępna oferta okazuje się niewystarczająca wobec zgłaszanego popytu.

W miastach takich jak Poznań, Łódź czy Wrocław średnie ceny w ujęciu miesięcznym pozostają stabilne, co nie oznacza spadku presji popytowej, lecz raczej ograniczoną liczbę nowych projektów z górnych przedziałów cenowych wprowadzanych do sprzedaży. W ujęciu rocznym także te rynki wykazują wzrosty na poziomie kilku procent, zbliżone do inflacji, co potwierdza, że rynek po zeszłorocznych korektach jest w fazie stabilizacji, a dla niektórych segmentów w fazie selektywnego wzrostu. Wyjątkiem pozostaje Łódź, gdzie poziom cen jest zbliżony do ubiegłorocznego, co może świadczyć o relatywnie większej elastyczności podaży oraz słabszej presji popytowej w porównaniu z największymi metropoliami. Na tle całego kraju wyróżnia się Trójmiasto, które notuje najwyższą dynamikę roczną wzrostu cen – sięgającą kilkunastu procent – co wynika zarówno z wysokich cen nowych inwestycji wprowadzanych w drugiej połowie poprzedniego roku, jak i z relatywnie szybkiej absorpcji mieszkań tańszych, pozostawiającej w ofercie coraz droższy segment

Istotnym elementem kondycji rynku na początku roku jest dostępność mieszkań w niższych i średnich przedziałach cenowych. Dane wskazują na systematyczne kurczenie się oferty lokali wycenianych na poziomie 12–15 tys. zł za m² w największych miastach, przy niemal całkowitym zaniku mieszkań poniżej 10 tys. zł za m² np. w takich ośrodkach jak Kraków. Oznacza to, że bariera wejścia na rynek dla gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach nadal się podnosi, mimo poprawy warunków finansowania. Spadki liczby dostępnych mieszkań w bardziej przystępnych cenach są jednocześnie sygnałem, że popyt w tym segmencie pozostaje relatywnie silny i reaguje szybciej niż w segmencie premium, gdzie czas ekspozycji oferty bywa dłuższy. Z punktu widzenia stabilności rynku jest to zjawisko ambiwalentne: z jednej strony świadczy o realnych potrzebach mieszkaniowych, z drugiej – pogłębia strukturalną nierównowagę między popytem a podażą w segmencie popularnym.

Szerszy kontekst makroekonomiczny dodatkowo komplikuje obraz rynku. Ograniczona nowa podaż – wynikająca z mniejszej liczby rozpoczętych budów w poprzednim roku, wysokich kosztów materiałów i robocizny oraz deficytu gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach – tworzy trwałe ograniczenie po stronie podaży. Jednocześnie polityka pieniężna zadziałała w kierunku stopniowej poprawy dostępności kredytów hipotecznych: obniżki stóp procentowych przełożyły się na niższe raty i wzrost zdolności kredytowej, jednak bez wywołania gwałtownego wzrostu popytu spekulacyjnego. Popyt, który obserwujemy na początku roku, ma w dużej mierze charakter fundamentalny i wynika z rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych, a nie krótkoterminowej gry na wzrost cen.

W efekcie kondycję rynku nieruchomości na początku roku można określić jako stabilną, lecz strukturalnie napiętą i coraz bardziej spolaryzowaną. Brak spadków cen nie wynika z nadzwyczajnej siły popytu, lecz z ograniczeń podaży i przesuwania się oferty w stronę droższych segmentów jak również wyczekiwania przez deweloperów na „lepsze czasy”. Kluczowym czynnikiem różnicującym sytuację poszczególnych rynków pozostaje lokalizacja – zarówno w skali miasta, jak i regionu – oraz zdolność rynku do dostarczania mieszkań w przedziałach cenowych odpowiadających możliwościom finansowym większości gospodarstw domowych. Jeżeli obecne tendencje się utrzymają, kolejne kwartały przyniosą raczej dalsze, umiarkowane wzrosty cen w najlepszych lokalizacjach oraz utrwalenie deficytu mieszkań dostępnych cenowo, niż szeroką korektę czy wyraźne przegrzanie rynku, co potwierdzają spójnie dane rynkowe oraz analizy instytucjonalne.