Tomasz Augustyn

Ceny działek spadną, ruszy lawina procesów. Samorządy ostrzegają przed chaosem planistycznym i falą odszkodowań

Wprowadzone zmiany w systemie planowania przestrzennego wywołują coraz większe napięcia w gminach wiejskich. Samorządy ostrzegają przed paraliżem administracyjnym, destabilizacją rynku nieruchomości oraz masowymi pozwami sądowymi w związku ze spadkiem wartości działek. Nowe przepisy — ich zdaniem — nie tylko blokują rozwój przestrzenny, ale także generują realne ryzyko finansowe dla jednostek samorządu terytorialnego.

Aktualna sytuacja planistyczna wielu gmin wiejskich spowalnia, a miejscami wręcz paraliżuje prawidłowe funkcjonowanie samorządów. W obliczu zagrożenia spadkiem cen nieruchomości po uchwaleniu planów ogólnych coraz częściej mówi się o możliwej lawinie procesów sądowych oraz konieczności wypłaty odszkodowań właścicielom gruntów, których wartość ulegnie obniżeniu. Związek Gmin Wiejskich RP, reprezentujący interesy samorządów, wystąpił do Ministerstwa Rozwoju i Technologii z oficjalnym stanowiskiem, wskazującym na kluczowe problemy wynikające z nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Związek zwraca uwagę, że przepisy te zostały uchwalone mimo sprzeciwu strony samorządowej i obecnie – zgodnie z wcześniejszymi przewidywaniami – prowadzą do chaosu w gospodarowaniu przestrzenią. Szczególne zaniepokojenie budzi konieczność wydania ogromnej liczby decyzji o warunkach zabudowy (WZ), co w praktyce przekracza możliwości organizacyjne i kadrowe urzędów. Choć zaproponowano wydłużenie terminu uchwalania planów ogólnych, nie zmieniono przepisów ograniczających ważność decyzji WZ wydanych po 1 stycznia 2026 r. do zaledwie pięciu lat. Decyzje wydane wcześniej pozostaną bezterminowe, co dodatkowo zwiększa presję czasową.

Samorządy wskazują, że wymogi ustawowe, takie jak 21-dniowy termin na wydanie decyzji dla budynków jednorodzinnych czy 90-dniowy dla pozostałych inwestycji, są nierealne do spełnienia. Problem pogłębia fakt, że za każdy dzień opóźnienia przewidziana jest kara finansowa w wysokości 500 zł. Dodatkowo terminy te nie uwzględniają istotnych czynności administracyjnych, takich jak udostępnienie akt sprawy stronom postępowania czy analiza funkcji i cech zabudowy.

Skala napływających wniosków w połączeniu z ograniczonymi zasobami kadrowymi i lokalowymi doprowadza do sytuacji, w której system staje się niewydolny. Przeciążone urzędy nie są w stanie prowadzić postępowań w sposób rzetelny, co zagraża nie tylko inwestycjom, ale całemu systemowi planistycznemu w Polsce. Zdaniem samorządów obecny model nie przystaje do rzeczywistych warunków funkcjonowania gmin, zwłaszcza tych wiejskich i miejsko-wiejskich.

W swoim stanowisku Związek postuluje natychmiastowe zawieszenie naliczania kar za przekroczenie terminów wydania decyzji WZ oraz wstrzymanie procedur planistycznych od momentu podjęcia uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego aż do jego uchwalenia. Wskazuje również na potrzebę wypracowania innego modelu planowania dla gmin podmiejskich, silnie związanych funkcjonalnie z miastami centralnymi, oraz na konieczność wydłużenia czasu na uchwalenie planów ogólnych, tak aby umożliwić wcześniejsze opracowanie strategii rozwoju gminy.

Kolejnym newralgicznym punktem są nowe przepisy dotyczące ustalania obszarów uzupełnienia zabudowy. Zdaniem samorządów, nie uwzględniają one specyfiki terenów wiejskich, gdzie zabudowa ma charakter rozproszony, a siedliska często oddalone są od siebie o znaczne odległości. W efekcie wiele gospodarstw rolnych zostanie pozbawionych możliwości dalszego rozwoju. Związek domaga się stworzenia odrębnych algorytmów dla gmin wiejskich lub rezygnacji z warunku położenia działki w obszarze uzupełnienia zabudowy przy wydawaniu decyzji WZ, o ile spełnione są pozostałe wymogi ustawowe. Postuluje również zniesienie obowiązku zachowania minimalnej odległości 100 metrów od skupiska zabudowy w przypadkach, gdy rozwój danej gminy wynika z przyjętej strategii. Obecne przepisy bowiem – zdaniem samorządów – skazują gminy z depopulacyjnymi tendencjami na stagnację i zapaść przestrzenną.

Do czasu opracowania i wdrożenia strategii przez gminy wiejskie Związek proponuje wprowadzenie przepisów przejściowych. Obejmowałyby one m.in. włączenie budynków magazynowych przy wyznaczaniu obszarów uzupełnienia zabudowy oraz umożliwienie wydawania decyzji WZ dla funkcji rolniczych również poza tymi obszarami. Celem tych rozwiązań jest zabezpieczenie możliwości rozwoju siedlisk wiejskich oraz uniknięcie całkowitego zablokowania procesów inwestycyjnych.

Związek Gmin Wiejskich RP ostrzega, że brak reakcji na zgłaszane postulaty może skutkować nie tylko administracyjnym chaosem, ale również poważnymi skutkami ekonomicznymi i społecznymi. W kontekście prognozowanych spadków cen nieruchomości po uchwaleniu planów ogólnych, realne stają się masowe pozwy o odszkodowania, które obciążyć mogą budżety gmin. Obecny kierunek polityki przestrzennej – w ocenie środowiska samorządowego – zagraża nie tylko lokalnemu rozwojowi, ale również fundamentom stabilnego zarządzania przestrzenią w skali całego kraju.