Andrzej Pieśla

Gminy powinny być bardziej zaangażowane w inicjowanie inwestycji i proponowanie deweloperom kompleksowych projektów mieszkaniowych

Według najnowszego raportu „Specjalne strefy mieszkaniowe. Rola miast w kształtowaniu kompleksowych obszarów mieszkaniowych”, przygotowanego przez Obserwatorium Polityki Miejskiej i Regionalnej Instytutu Rozwoju Miast i Regionów (IRMiR), 80% inwestycji mieszkaniowych w Polsce koncentruje się na terenie jedynie 22% gmin. Eksperci sugerują, że wprowadzenie nowego narzędzia w polityce mieszkaniowej mogłoby pomóc samorządom m.in. w pozyskiwaniu gruntów oraz wsparcia finansowego na potrzeby kompleksowego rozwoju obszarów mieszkaniowych.

Raport zwraca uwagę na dwa wyraźne trendy: w dużych miastach maleje liczba dostępnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową, natomiast w gminach wokół tych miast rośnie liczba inwestycji, często jednak prowadzonych w sposób chaotyczny i rozproszony. Taka sytuacja prowadzi do problemów, np. komunikacyjnych. Z kolei mniejsze miasta mają trudności w przyciąganiu deweloperów, którzy preferują bardziej dochodowe inwestycje w większych metropoliach. Aby zmienić tę sytuację, IRMiR proponuje aktywniejszą rolę samorządów w kreowaniu polityki mieszkaniowej.

Zdaniem dr. Kamila Nowaka, kierownika zakładu mieszkalnictwa w IRMiR, gminy powinny być bardziej zaangażowane w inicjowanie inwestycji i proponowanie deweloperom kompleksowych projektów mieszkaniowych, które uwzględniają dostęp do zieleni, usług, szkół i miejsc pracy. Ważnym elementem takich projektów powinno być przeznaczenie przynajmniej 20% mieszkań na cele społeczne, np. w formie mieszkań czynszowych budowanych przez TBS. Problemem jest jednak niedobór gruntów. Aby zachęcić gminy do przygotowywania spójnych planów w ramach specjalnych stref mieszkaniowych (SSM), państwo powinno zapewnić wsparcie finansowe oraz uproszczenia w procesie komunalizacji gruntów Skarbu Państwa.

Inspiracją dla SSM są specjalne strefy ekonomiczne, które w Polsce wdrożono z dużym powodzeniem. Dr Kamil Nowak podkreśla, że brak środków na uzbrojenie terenów jest często barierą dla samorządów, a takie działania mogłyby być realizowane w ramach stref mieszkaniowych podobnie, jak to ma miejsce w strefach ekonomicznych. Przykładem potencjalnego źródła wsparcia finansowego może być program Rządowego Funduszu Polski Ład, w ramach którego w piątej edycji rozdysponowano 4,99 mld zł na inwestycje infrastrukturalne. Dla porównania, roczny budżet programu „Grant na infrastrukturę” związanego z inwestycjami mieszkaniowymi wynosi jedynie 30–80 mln zł.

Zdaniem autorów raportu, deweloperzy byliby bardziej skłonni partycypować w kosztach, gdyby mieli pewność realizacji dużych projektów mieszkaniowych w ramach SSM, zamiast angażować się w mniejsze, rozproszone inwestycje. Takie strefy mogłyby także usprawnić współpracę gmin z deweloperami w ramach zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI). Obecnie ZPI są wynikiem inicjatywy inwestorów, którzy sami proponują plan i zakres inwestycji. Wprowadzenie specjalnych stref mieszkaniowych zmieniłoby tę dynamikę, pozwalając gminom aktywniej inicjować i koordynować działania na określonych terenach przeznaczonych pod rozwój mieszkaniowy.

Propozycja IRMiR stanowi zatem kompleksowe podejście do rozwiązania problemów polskiej polityki mieszkaniowej, uwzględniając potrzebę współpracy samorządów, państwa i deweloperów w celu stworzenia spójnych, dobrze zaplanowanych przestrzeni mieszkaniowych, które będą odpowiadały na potrzeby społeczności lokalnych.