Tomasz Augustyn
Rynek nieruchomości w regionie Morza Bałtyckiego przechodzi od dynamicznego wzrostu do bardziej zrównoważonej fazy inwestycji i (oby) stabilności.
Dynamika wskaźnika cen nieruchomości mieszkaniowych w regionie Morza Bałtyckiego ujawnia spójny, choć wewnętrznie zróżnicowany model rozwoju rynków mieszkaniowych, silnie powiązany z procesami konwergencji gospodarczej, integracji finansowej oraz zmian strukturalnych w popycie. W ujęciu długookresowym wszystkie gospodarki regionu odnotowały wyraźny wzrost cen względem poziomu bazowego (2015=100), przy czym szczególnie wysoka dynamika występowała w państwach o niższym poziomie wyjściowym, co wpisuje się w mechanizm nadrabiania zapóźnień i szybszego wzrostu rynków w fazie doganiania. Jednocześnie w ostatnich latach widoczne są oznaki synchronizacji cykli – zarówno fazy przyspieszenia wzrostu cen, jak i ich stabilizacji lub korekty mają charakter coraz bardziej skorelowany w skali całego regionu. Kluczowym uwarunkowaniem tych procesów jest silne powiązanie rynków nieruchomości z dostępnością finansowania oraz polityką monetarną. Okres niskich stóp procentowych po kryzysie finansowym oraz w czasie pandemii COVID-19 doprowadził do istotnego wzrostu dostępności kredytów hipotecznych, co przełożyło się na wzrost popytu inwestycyjnego i konsumpcyjnego. Miało to miejsce w szczególności w państwach bałtyckich (Litwie, Łotwie i Estonii) oraz w Polsce. W efekcie ceny nieruchomości rosły szybciej niż dochody gospodarstw domowych, co w wielu przypadkach prowadziło do pogorszenia dostępności mieszkań. Z kolei zaostrzenie polityki pieniężnej w latach 2022–2023 wywołało wyraźne spowolnienie dynamiki cen, a w niektórych segmentach nawet korekty, co potwierdza wysoką wrażliwość rynku na warunki finansowe.
Drugim istotnym czynnikiem jest struktura demograficzna i migracyjna regionu. Obszar Morza Bałtyckiego charakteryzuje się znaczną mobilnością ludności, zarówno wewnętrzną (migracje do głównych ośrodków miejskich), jak i międzynarodową. Koncentracja popytu w metropoliach i regionach nadmorskich prowadzi do presji cenowej, podczas gdy obszary peryferyjne często pozostają w stagnacji lub wykazują znacznie niższą dynamikę wzrostu cen. W efekcie rośnie polaryzacja przestrzenna rynków mieszkaniowych, a HPI w ujęciu zagregowanym maskuje istotne różnice między segmentami i lokalizacjami. Istotne znaczenie mają również czynniki podażowe, w tym dostępność gruntów, regulacje planistyczne oraz zdolność sektora budowlanego do reagowania na rosnący popyt. W wielu krajach regionu ograniczenia podażowe – wynikające z długotrwałych procedur administracyjnych, niedoboru siły roboczej czy rosnących kosztów materiałów – powodowały, że wzrost popytu przekładał się bezpośrednio na wzrost cen, zamiast na zwiększenie liczby nowych inwestycji. W konsekwencji rynek wykazuje cechy strukturalnego niedoboru mieszkań, szczególnie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.
Zróżnicowania wewnątrz regionu mają charakter przede wszystkim strukturalny, a nie przypadkowy. Rynki bardziej dojrzałe, o wyższej kapitalizacji i większym udziale inwestorów instytucjonalnych, wykazują większą stabilność i mniejszą zmienność kwartalną, natomiast rynki w fazie intensywnego wzrostu charakteryzują się większą amplitudą wahań oraz silniejszą reakcją na impulsy zewnętrzne. Różnice dotyczą także relacji między cenami nowych i istniejących mieszkań – w części krajów segment pierwotny napędza wzrost cen, podczas gdy w innych dominującą rolę odgrywa rynek wtórny. Kraje nordyckie należą do najbardziej płynnych rynków nieruchomości w Europie. Wolumen transakcji osiągnął 36,2 mld EUR w 2025 r. To plasuje region na drugim miejscu za Wielką Brytanią (72,9 mld EUR) i przed Niemcami (32,8 mld EUR), Francją (21,5 mld EUR) i Hiszpanią (18,5 mld EUR), co podkreśla jego skalę i odporność. W regionie nordyckim Szwecja jest zdecydowanie najważniejszym rynkiem inwestycyjnym. Wolumen transakcji osiągnął tam 15,2 mld EUR w ubiegłym roku. Stanowi to wzrost o 25% w porównaniu z rokiem poprzednim. Kraje sąsiadujące ze Szwecją, Dania (9,6 mld EUR, +35%), Norwegia (7,0 mld EUR, +1%) i Finlandia (4,4 mld EUR, +75%), również odnotowały znaczny wzrost wolumenu transakcji w ubiegłym roku.
Wskaźnik cen domów (2015 = 100, dane kwartalne) w państwach regionu Morza Bałtyckiego
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Eurostat
Konsekwencje obserwowanych trendów są wielowymiarowe. Rosnące ceny nieruchomości pogłębiają problem dostępności mieszkań, szczególnie dla młodszych gospodarstw domowych, co może prowadzić do opóźniania decyzji o usamodzielnieniu się i wpływać na procesy demograficzne. Wzrost znaczenia nieruchomości jako aktywa inwestycyjnego sprzyja finansjalizacji rynku mieszkaniowego, co zwiększa jego podatność na wahania koniunkturalne. Wreszcie narastające zróżnicowania przestrzenne mogą prowadzić do pogłębiania nierówności regionalnych i koncentracji kapitału w wybranych ośrodkach. W ujęciu systemowym rynek nieruchomości w regionie Morza Bałtyckiego znajduje się obecnie w fazie przejścia od dynamicznego wzrostu napędzanego tanim kredytem do bardziej zrównoważonego, ale też bardziej wymagającego modelu, w którym kluczowe znaczenie będą miały czynniki fundamentalne: dochody gospodarstw domowych, demografia oraz zdolność sektora publicznego i prywatnego do zwiększania podaży mieszkań. W tym kontekście dalszy rozwój rynku będzie w coraz większym stopniu zależał nie od impulsów zewnętrznych, lecz od wewnętrznej równowagi między popytem a podażą oraz jakości polityk mieszkaniowych w poszczególnych krajach regionu.
