Andrzej Pieśla
Pomorze Zachodnie cechuje podatność na szoki kosztowe w utrzymaniu zasobów mieszkaniowych, ale jednocześnie znaczna elastyczność w ich absorpcji.
Czy łatwo być lokatorem i gdzie najtrudniej? Dane wskazują na silne zróżnicowanie dynamiki kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych w Polsce, przy czym przypadek województwa zachodniopomorskiego jest szczególnie interesujący ze względu na wyraźne odchylenie od ogólnego trendu. W 2018 r. poziom kosztów w regionie wynosił 145,33 zł/m² i był wyższy od średniej krajowej (127,44 zł/m²), co już wtedy wskazywało na relatywnie kosztochłonną strukturę utrzymania zasobów. W 2020 r. nastąpił jednak gwałtowny wzrost do poziomu 209,77 zł/m², czyli o ponad 44% w ciągu dwóch lat, co było jednym z najwyższych skoków w kraju i wyraźnie przewyższało średnią dla Polski (150,64 zł/m²). Następnie w 2022 r. koszty wzrosły jeszcze do 217,44 zł/m², by w 2024 r. spaść do 191,05 zł/m², co oznacza spadek o ponad 12% względem szczytu, przy jednoczesnym dalszym wzroście średniej krajowej do 198,13 zł/m². Tak silny wzrost w 2020 r. należy interpretować jako efekt nałożenia się kilku czynników o charakterze strukturalnym i jednorazowym. Przede wszystkim pandemia COVID-19 wywołała istotne zmiany w sposobie funkcjonowania zasobów mieszkaniowych – wzrosły koszty eksploatacyjne związane z intensywniejszym użytkowaniem mieszkań (energia, woda, odpady), a także koszty utrzymania części wspólnych i reżimów sanitarnych. Po drugie, w województwie zachodniopomorskim istotną rolę odgrywa specyfika zasobu – relatywnie duży udział starszej substancji mieszkaniowej, często wymagającej wyższych nakładów remontowych i modernizacyjnych, co w warunkach nagłego wzrostu cen usług budowlanych i materiałów (już widocznego w 2020 r.) przełożyło się na skokowy wzrost kosztów. Region charakteryzuje się też znacznym udziałem zasobów o rozproszonej strukturze zarządzania (m.in. mniejsze wspólnoty, zasoby komunalne), gdzie efekty skali są ograniczone, a jednostkowe koszty utrzymania wyższe.
Koszty utrzymania zasobów lokalowych w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej w budynkach z lokalami mieszkalnymi
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Wzrost w 2022 r. do poziomu 217,44 zł/m² wpisuje się już w ogólnokrajowy trend inflacyjny, związany z gwałtownym wzrostem cen energii, usług komunalnych oraz kosztów pracy. Jednak w przeciwieństwie do wielu innych regionów, gdzie dynamika ta utrzymała się również w kolejnych latach (np. Mazowsze: 237,60 → 298,83; województwo pomorskie: 208,70 → 281,66), w województwie zachodniopomorskim nastąpiła korekta w dół w 2024 r. Spadek do 191,05 zł/m² można interpretować jako efekt częściowego dostosowania systemu – zarówno poprzez optymalizację kosztów zarządzania, jak i wygasanie jednorazowych impulsów kosztowych (np. zaległych remontów czy nadzwyczajnych wydatków pandemicznych). Możliwe jest również, że część kosztów została przeniesiona poza analizowaną kategorię lub rozłożona w czasie.
W ujęciu horyzontalnym widać wyraźnie, że większość regionów Polski doświadczała systematycznego wzrostu kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych, przy czym dynamika była szczególnie silna po 2020 r. Średnia krajowa wzrosła z 127,44 zł/m² w 2018 r. do 198,13 zł/m² w 2024 r., czyli o ponad 55%. W regionach najbardziej rozwiniętych i zurbanizowanych wzrosty były jeszcze wyższe – województwo mazowieckie osiągnęło w 2024 r. poziom 298,83 zł/m², a pomorskie 281,66 zł/m². Oznacza to rosnącą presję kosztową związaną z urbanizacją, standardami utrzymania oraz cenami usług. Na tym tle Pomorze Zachodnie wyróżnia się większą zmiennością – gwałtowny wzrost, a następnie korekta – co sugeruje, że region jest bardziej podatny na szoki kosztowe, ale jednocześnie wykazuje większą elastyczność w ich absorpcji. Wynika to z jego struktury: mniejszego udziału dużych, stabilnych rynków mieszkaniowych oraz większego znaczenia czynników lokalnych, takich jak stan techniczny zasobu, rozproszenie własności czy ograniczona efektywność zarządzania. W konsekwencji poziom kosztów w 2024 r. (191,05 zł/m²) był już zbliżony do średniej krajowej, co oznacza powrót do bardziej „typowej” pozycji regionu po okresie nadzwyczajnych odchyleń.
Koszty utrzymania zasobów lokalowych dotyczą mieszkań zlokalizowanych w budynkach, które są w 100% własnością gminy, zakładu pracy, Skarbu Państwa, TBS oraz innych podmiotów. W przypadku mieszkań zlokalizowanych w budynkach spółdzielni mieszkaniowych i w budynkach objętych wspólnotami mieszkaniowymi koszty dotyczą wszystkich mieszkań, bez względu na status własności. Koszty utrzymania wykazywane są łącznie dla mieszkań i lokali użytkowych znajdujących się w budynkach mieszkalnych. Dane o kosztach utrzymania zasobów lokalowych przekazywane są przez jednostki, które posiadają 21 i więcej mieszkań, a w przypadku budynków objętych wspólnotami mieszkaniowymi 8 i więcej mieszkań w powiecie. W przypadku mieszkań zlokalizowanych w budynkach zakładu pracy, Skarbu Państwa, innych podmiotów oraz w budynkach objętych wspólnotami mieszkaniowymi informacje o kosztach utrzymania przekazywane są przez jednostki, które posiadają 8 i więcej mieszkań w powiecie.
