Andrzej Pieśla

Rynek mieszkaniowy wyraźnie hamuje – spada liczba nowych inwestycji, a obecne wyniki wskazują na wejście w fazę schłodzenia po rekordowych latach.

Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego w okresie styczeń-luty 2026 r. oddano do użytkowania o 3,7% mniej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Spadła również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 21,8%), natomiast liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym wzrosła o 0,1%. Według wstępnych danych w okresie styczeń–luty 2026 roku oddano do użytkowania 29,3 tys. mieszkań, tj. o 3,7% mniej niż w analogicznym okresie 2025 r. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 17,1 tys. mieszkań – o 6,7% mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni – 11,6 tys. mieszkań, tj. o 3,5% więcej. W ramach tych dwóch form budownictwa oddano 98,0% ogółu nowych mieszkań. W pozostałych formach przekazano do użytkowania łącznie 590 mieszkań (w ubiegłym roku 893).

Analiza danych za okres styczeń–luty w ujęciu długookresowym pokazuje, że wynik z 2026 r. (29,3 tys. mieszkań oddanych do użytkowania) należy interpretować nie tylko jako krótkoterminowy spadek rok do roku (−3,7%), ale jako element szerszego cyklu koniunkturalnego na rynku mieszkaniowym. Obecny poziom pozostaje wyraźnie niższy niż szczyty z lat 2020–2023 (ok. 34–35 tys.), ale jednocześnie znacząco przewyższa wartości obserwowane przed 2016 r., co sugeruje raczej fazę schłodzenia rynku niż jego załamanie.

Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń-luty w latach 1991 – 2026

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

W perspektywie historycznej widoczne są wyraźne fale cykliczne. Lata 90. i początek XXI wieku charakteryzowały się niską i niestabilną podażą (często poniżej 15–20 tys. mieszkań w okresie I–II), co wynikało z transformacji gospodarczej i słabo rozwiniętego rynku deweloperskiego. Dopiero po 2004 r. nastąpiło stopniowe wzmocnienie sektora, a pierwsze wyraźne maksimum przypadło na lata 2008–2009 (ponad 30 tys.), po czym rynek uległ korekcie. Kolejna faza wzrostowa rozpoczęła się po 2013 r. i osiągnęła apogeum w latach 2019–2022, kiedy poziom oddawanych mieszkań ustabilizował się powyżej 32 tys. w analizowanym okresie dwumiesięcznym. Na tym tle lata 2024–2026 wyraźnie wpisują się w fazę schodzenia z wysokiego poziomu aktywności. Spadek z 34,9 tys. w 2023 r. do 29,3 tys. w 2026 r. oznacza redukcję o blisko 16% w ciągu trzech lat, co potwierdza, że rynek znajduje się w fazie dostosowawczej po okresie przegrzania. Co istotne, obecny poziom produkcji mieszkaniowej zbliża się do wartości obserwowanych w latach 2017–2018, a więc okresie stabilnego, ale jeszcze nie maksymalnego rozwoju rynku.

Struktura danych bieżących dodatkowo pogłębia tę interpretację. Spadek liczby mieszkań oddanych przez deweloperów (−6,7%) przy jednoczesnym wzroście aktywności inwestorów indywidualnych (+3,5%) wskazuje na przesunięcie ciężaru rynku w stronę bardziej rozproszonego modelu budownictwa. Może to wynikać zarówno z większej ostrożności firm deweloperskich w warunkach niepewności popytowej i kosztowej, jak i z utrzymującej się aktywności gospodarstw domowych realizujących inwestycje systemem indywidualnym. Jednocześnie dominacja tych dwóch segmentów (98% rynku) potwierdza ich strukturalne znaczenie.

Najbardziej niepokojącym sygnałem wyprzedzającym jest jednak silny spadek liczby rozpoczętych budów (−21,8%), który zapowiada dalsze ograniczenie podaży w kolejnych kwartałach. W przeciwieństwie do tego liczba wydanych pozwoleń pozostaje praktycznie stabilna (+0,1%), co może sugerować utrzymywanie się „zamrożonego potencjału inwestycyjnego” – projekty są przygotowywane formalnie, ale ich realizacja jest odkładana w czasie. Taka dywergencja między pozwoleniami a faktycznymi rozpoczęciami budów jest typowa dla okresów niepewności rynkowej.

W konsekwencji obecna sytuacja rynku mieszkaniowego może być interpretowana jako przejście z fazy ekspansji do fazy selektywnej aktywności i większej ostrożności inwestycyjnej. Spadek liczby oddawanych mieszkań nie jest jeszcze gwałtowny, ale wyraźne ograniczenie nowych inwestycji wskazuje, że w średnim okresie może dojść do dalszego zmniejszenia podaży. W połączeniu z obserwowanym wcześniej schłodzeniem popytu i korektą cen oznacza to, że rynek wchodzi w fazę równoważenia się, w której kluczowe znaczenie będą miały warunki finansowania, stabilność makroekonomiczna oraz decyzje inwestorów co do tempa uruchamiania nowych projektów.