Tomasz Augustyn

Starzenie się społeczeństwa powoduje wzrost powierzchni przypadającej na jednego mieszkańca nawet bez powstawania nowych mieszkań.

W wiejskiej części gminy Dziwnów przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na 1 osobę w roku 2025 wynosiła 168 metrów kwadratowych, w Mielnie 112,6 metrów. To absolutnie najwyższe wartości w skali kraju. Z czego to wynika?

Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania przypadająca na jednego mieszkańca jest jednym z podstawowych wskaźników jakości warunków mieszkaniowych, odzwierciedlającym zarówno poziom zamożności społeczeństwa, strukturę demograficzną, jak i specyfikę lokalnych rynków nieruchomości. Wskaźnik ten pozostaje pod wpływem wielu czynników, wśród których najważniejsze to wielkość gospodarstw domowych, struktura zasobów mieszkaniowych, procesy suburbanizacji, starzenie się społeczeństwa oraz zmiany liczby ludności. Wbrew pozorom wysoka wartość wskaźnika nie zawsze oznacza lepszą sytuację mieszkaniową – często jest również konsekwencją depopulacji, pozostawania osób starszych w dużych mieszkaniach po usamodzielnieniu się dzieci czy szybszego spadku liczby mieszkańców niż liczby mieszkań.

W województwie zachodniopomorskim przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania przypadająca na jednego mieszkańca wynosi 31,9 m², a więc nieznacznie mniej niż średnio w Polsce (32,8 m²). Na poziomie regionalnym widoczne jest jednak bardzo wyraźne zróżnicowanie przestrzenne, którego skala przekracza 14 m² pomiędzy powiatem o najwyższej i najniższej wartości wskaźnika. Oznacza to, że różnice w warunkach mieszkaniowych są znacznie większe niż mogłaby sugerować średnia wojewódzka.

Na szczególną uwagę zasługują powiaty nadmorskie. Zdecydowanie najwyższą wartość odnotowano w powiecie kamieńskim (42,5 m² na osobę), a bardzo wysokie wskaźniki osiągają również powiat kołobrzeski (41,1 m²) oraz miasto Świnoujście (36,2 m²). Wyniki te są w dużej mierze efektem specyficznej struktury funkcjonalnej tych obszarów. Znaczący udział mieszkań o charakterze apartamentowym, rozwój budownictwa przeznaczonego na cele turystyczne i inwestycyjne oraz wysoka aktywność rynku nieruchomości powodują wzrost przeciętnej powierzchni mieszkań. Jednocześnie regiony nadmorskie charakteryzują się postępującym starzeniem się ludności oraz znacznym udziałem jedno- i dwuosobowych gospodarstw domowych, co dodatkowo zwiększa powierzchnię przypadającą na jednego mieszkańca. W praktyce oznacza to, że wysoki wskaźnik jest rezultatem zarówno korzystnych warunków mieszkaniowych części mieszkańców, jak i zmian demograficznych oraz specyfiki lokalnego rynku nieruchomości.

Wysoką wartość osiąga również powiat policki (35,3 m²), co należy wiązać przede wszystkim z intensywną suburbanizacją aglomeracji szczecińskiej. Dynamiczny rozwój budownictwa jednorodzinnego, napływ młodszych i bardziej zamożnych mieszkańców oraz powstawanie nowych osiedli o wyższym standardzie powodują, że przeciętna powierzchnia mieszkań jest tam znacznie większa niż w samym Szczecinie. Jest to charakterystyczny efekt procesów suburbanizacyjnych obserwowanych w największych polskich obszarach metropolitalnych, gdzie wzrost zamożności mieszkańców przekłada się na preferencje dotyczące większej powierzchni mieszkaniowej.

Odmienną sytuację obserwujemy w największych miastach regionu. W Szczecinie wskaźnik wynosi 32,0 m², natomiast w Koszalinie 31,6 m². Wartości te są zbliżone do średniej wojewódzkiej, co wynika z dominacji zabudowy wielorodzinnej, większej liczby mieszkań o mniejszych metrażach oraz większej koncentracji ludności. Jednocześnie miasta nadal pozostają miejscem zamieszkania większych gospodarstw domowych niż w wielu obszarach depopulacyjnych, co ogranicza wzrost analizowanego wskaźnika.

Najniższe wartości występują przede wszystkim w południowej i centralnej części województwa, obejmując powiaty pyrzycki (28,2 m²), łobeski (28,4 m²), świdwiński i stargardzki (po 28,5 m²), a także białogardzki, choszczeński i myśliborski (po 28,9 m²). Wbrew intuicji nie oznacza to automatycznie najgorszych warunków mieszkaniowych. W wielu przypadkach wynika to z dominacji starszych zasobów mieszkaniowych o mniejszych metrażach, ograniczonej aktywności inwestycyjnej oraz mniejszej skali budownictwa jednorodzinnego. Jednocześnie są to obszary, które w mniejszym stopniu korzystają z procesów suburbanizacji oraz napływu nowych mieszkańców dysponujących wyższymi dochodami.

Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na 1 osobę (2025)

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

Analizując wskaźnik w ujęciu regionalnym, należy zwrócić uwagę na jego ścisły związek z procesami demograficznymi. Starzenie się społeczeństwa i zmniejszanie liczby osób w gospodarstwach domowych powodują stopniowy wzrost powierzchni przypadającej na jednego mieszkańca nawet bez powstawania nowych mieszkań. Zjawisko to jest szczególnie widoczne w regionach nadmorskich i peryferyjnych, gdzie dzieci opuszczają rodzinne domy, a osoby starsze pozostają w tych samych lokalach przez wiele lat. W rezultacie wskaźnik poprawia się statystycznie, choć nie zawsze oznacza to wzrost dostępności mieszkań dla młodych rodzin czy poprawę funkcjonowania lokalnego rynku mieszkaniowego.

Z punktu widzenia polityki regionalnej wyniki te mają istotne znaczenie. Pokazują, że wyzwaniem województwa zachodniopomorskiego nie jest wyłącznie zwiększanie zasobów mieszkaniowych, lecz przede wszystkim ich lepsze dopasowanie do zmieniającej się struktury demograficznej. W regionie równolegle występują bowiem dwa procesy: rozwój nowoczesnego budownictwa o dużych metrażach w strefach atrakcyjnych inwestycyjnie oraz utrzymywanie się starszych zasobów mieszkaniowych w obszarach o słabszej dynamice rozwoju. W najbliższych latach coraz większego znaczenia nabierze więc nie tylko budowa nowych mieszkań, ale również modernizacja istniejących zasobów, poprawa ich efektywności energetycznej, rozwój mieszkań dostosowanych do potrzeb osób starszych oraz zwiększanie dostępności lokali dla młodych gospodarstw domowych. Dane pokazują również, że analiza powierzchni mieszkania przypadającej na jednego mieszkańca powinna być zawsze interpretowana łącznie z informacjami o strukturze ludności, liczbie osób w gospodarstwach domowych oraz procesach migracyjnych, ponieważ dopiero takie podejście pozwala właściwie ocenić rzeczywistą jakość warunków mieszkaniowych i kierunki rozwoju poszczególnych części województwa.