Tomasz Augustyn
Szczecin potraktował pustostany jako szansę inwestycyjną, a nie wyłącznie jako koszt socjalny. Łódź „czyści” miasto wyburzeniami, Warszawa grzęźnie w biurokracji i skali potrzeb, Szczecin realnie wprowadził ludzi do istniejących budynków.
Analiza dynamiki zmian w zasobie mieszkań niezamieszkanych w latach 2020–2024 wskazuje na Szczecin jako na absolutnego lidera efektywności w zarządzaniu mieniem komunalnym, co stanowi wyraźny kontrast wobec stagnacji lub regresu obserwowanego w innych ośrodkach regionu. Podczas gdy mniejsze miasta, takie jak Koszalin, Stargard czy Police, borykały się w tym okresie z narastającym problemem dekapitalizacji starej tkanki mieszkaniowej, co często prowadziło do zamrażania kolejnych lokali ze względów technicznych, Szczecin zdołał wdrożyć mechanizmy pozwalające na radykalne odwrócenie tego trendu i redukcję liczby pustostanów o ponad 700 jednostek. Uwarunkowania tego sukcesu są wieloaspektowe i wynikają przede wszystkim z agresywnej polityki remontowej oraz dywersyfikacji programów zasiedlania, takich jak szeroko zakrojony projekt „Mieszkanie za remont”, który zaktywizował kapitał prywatny przyszłych najemców w zamian za stabilność najmu i ulgi czynszowe. W innych miastach regionu, na przykład w Koszalinie, podobne wskaźniki pozostawały na relatywnie stałym poziomie, ponieważ mniejsze budżety samorządowe nie były w stanie udźwignąć gwałtownego wzrostu kosztów materiałów budowlanych i robocizny po 2021 roku, co w konsekwencji blokowało cykl odświeżania zasobu. Z kolei w kurortach takich jak Świnoujście czy Kołobrzeg, specyfika rynku nieruchomości i ekstremalnie wysokie koszty usług remontowych sprawiały, że gmina często przegrywała walkę o wykonawców, co konserwowało stan niezamieszkania w lokalach wymagających gruntownej modernizacji.
Przyczyną szczecińskiego przełomu była także systemowa konsolidacja lokali – proces łączenia małych, niefunkcjonalnych pomieszczeń w pełnowartościowe mieszkania o wyższym standardzie, co uczyniło ofertę miejską bardziej atrakcyjną dla młodych rodzin i osób wychodzących z luki czynszowej. Konsekwencje tak znaczącej redukcji pustostanów w stolicy regionu mają wymiar nie tylko społeczny, objawiający się skróceniem kolejek oczekujących na przydział, ale przede wszystkim ekonomiczny i urbanistyczny. Każdy zasiedlony lokal to dla budżetu Szczecina realna oszczędność z tytułu zlikwidowanych kosztów utrzymania technicznego, ogrzewania pustych przestrzeni oraz opłat do wspólnot mieszkaniowych, które wcześniej generowały wielomilionowe straty. W skali województwa przypadek Szczecina stał się dowodem na to, że przy odpowiedniej skali działań i sprawności administracyjnej ZBiLK, możliwe jest zahamowanie degradacji śródmieścia i przywrócenie życia w historycznych kwartałach, które przez lata straszyły zabitymi dyktą oknami. Tymczasem w miastach takich jak Goleniów czy Gryfino, brak tak zdecydowanych programów wsparcia dla najemców-remontujących sprawił, że rotacja w zasobie komunalnym pozostała niska, a lokale o niskim standardzie częściej ulegały trwałemu wyłączeniu z eksploatacji. Szczecińska strategia „odczarowania” Międzyodrza i rewitalizacji kamienic, wspierana środkami zewnętrznymi, stworzyła nową jakość tkanki miejskiej, która obecnie stanowi punkt odniesienia dla polityki mieszkaniowej w całej zachodniej Polsce, udowadniając, że pustostany nie muszą być trwałą skazą na wizerunku nowoczesnej metropolii, lecz mogą stać się zasobem rozwojowym.
Podczas gdy Szczecin zanotował spektakularny spadek liczby pustostanów komunalnych o ponad 700 lokali, większość polskich metropolii zmaga się z trendem odwrotnym lub stagnacją. Dane z ostatnich lat (w tym raporty NIK oraz GUS) obnażają głęboką polaryzację w zarządzaniu mieniem miejskim. W dwóch największych zasobach komunalnych w Polsce sytuacja jest diametralnie inna niż w Szczecinie. Łódź to miasto z największą liczbą pustostanów, której skala przekroczyła 9,7 tys. lokali (wzrost z ok. 5 tys. w ciągu dekady). Łódź przyjęła strategię „wyburzeniową” – w 2024 roku z mapy miasta zniknęło blisko 150 budynków będących w stanie tzw. śmierci technicznej. Tutaj pustostany nie są „zasobem do odzyskania”, lecz balastem, którego renowacja jest ekonomicznie nieuzasadniona. Warszawa dysponuje ponad 11 tys. pustostanów. Choć miasto remontuje rocznie tysiące lokali (w latach 2020–2023 ponad 4,6 tys.), przyrost nowych „pustych okien” – wynikający z roszczeń reprywatyzacyjnych, zgonów najemców i fatalnego stanu technicznego starych kamienic – sprawia, że bilans netto pozostaje trudny do opanowania.
Wrocław to jedyne duże miasto, które można zestawić ze Szczecinem pod kątem skuteczności. W ostatnich latach liczba niezasiedlonych mieszkań komunalnych spadła tam z blisko 2,5 tys. do 1,8 tys. (również redukcja o ok. 700 lokali). Wrocław, podobnie jak Szczecin, postawił na agresywne programy remontowe, jednak szczecińska redukcja jest relatywnie wyższa, biorąc pod uwagę mniejszy ogólny zasób mieszkaniowy miasta (Szczecin posiada ok. 14-16 tys. lokali komunalnych, Wrocław – znacznie więcej).
Mieszkania niezamieszkane w zasobie gminy (pustostany) – zmiana w okresie 2020 – 2024
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Porównując te dane, widać wyraźnie, dlaczego Szczecin wygrał ten etap i osiągnął względny sukces. Pierwszy czynnik to decyzyjność: W miastach takich jak Gdańsk czy Poznań, znaczna część pustostanów (ok. 400-500 w każdym) jest „zamrożona” przez nieuregulowany stan prawny lub czekanie na decyzje o rozbiórce. Po wtóre koszty. Średni koszt remontu pustostanu w 2024 roku przekroczył w dużych miastach 100–150 tys. zł. Szczecin obszedł tę barierę, oddając część tych kosztów w ręce mieszkańców (Mieszkanie za remont), podczas gdy np. w Krakowie nacisk położono bardziej na budowę nowych bloków komunalnych, co jest procesem wolniejszym niż odzyskiwanie starej tkanki.
