Tomasz Augustyn
Umiarkowane czynsze w relacji do Trójmiasta czy Warszawy zwiększają atrakcyjność Szczecin dla mobilnych pracowników i firm poszukujących lokalizacji o niższych kosztach życia.
Jak wynika z danych Otodom Analytics, styczeń 2026 r. przynosi obraz rynku najmu w największych miastach Polski, który można określić jako fazę selektywnej stabilizacji z wyraźną segmentacją według metrażu. W ujęciu nominalnym najwyższe stawki utrzymuje Warszawa, gdzie czynsze wynoszą średnio 2984 zł dla lokali do 40 m², 3895 zł dla segmentu 40–59 m² oraz 6049 zł dla mieszkań 60–89 m². Na drugim biegunie pozostają rynki o niższych barierach cenowych – Łódź i Katowice – gdzie czynsze za najmniejsze lokale kształtują się odpowiednio na poziomie 1793 zł i 1820 zł. Różnice między metropolią stołeczną a ośrodkami regionalnymi sięgają zatem ponad 1100 zł miesięcznie w segmencie najmniejszych lokali, co potwierdza utrzymującą się silną polaryzację przestrzenną rynku najmu.
W ujęciu dynamiki miesięcznej (m/m) widoczna jest ostrożna korekta w największych, najbardziej nasyconych rynkach – w Warszawie spadają stawki w segmencie małym i średnim (–0,6% oraz –1,1%), przy jednoczesnym wyraźnym odbiciu w mieszkaniach dużych (+1,9%). Podobny, choć słabszy schemat obserwujemy w Krakowie i Gdańsku, gdzie segment 40–59 m² wykazuje relatywną stabilność lub niewielkie wzrosty, natomiast najmniejsze lokale są pod presją spadkową. Może to świadczyć o częściowym nasyceniu popytu inwestycyjnego (mikrokawalerki jako produkt inwestycyjny) oraz o większej wrażliwości cen najmniejszych lokali na sezonowość i mobilność studentów oraz pracowników czasowych.
Średnie ceny ofertowe najmu w wybranych miastach w styczniu 2026 r. (segment 40 – 59 m. kw.)
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Otodom Analytics
W ujęciu rocznym (r/r) sytuacja jest zróżnicowana. Warszawa notuje wyraźny wzrost w segmencie 60–89 m² (+4,4%), co sugeruje utrzymującą się relatywnie silną pozycję gospodarstw domowych o wyższych dochodach oraz powrót części popytu rodzinnego do najmu instytucjonalnego lub prywatnego. Z kolei w miastach takich jak Wrocław czy Katowice widoczne są spadki roczne w większości segmentów, szczególnie silne w dużych mieszkaniach (Katowice –5,1%, Wrocław –0,1% przy stagnacji). Wskazuje to na presję podażową – możliwe zwiększenie liczby ofert po okresie wysokiej aktywności inwestycyjnej w latach 2021–2023 – oraz na ograniczenia popytu wynikające z kosztów utrzymania i bardziej restrykcyjnych warunków kredytowych, które pośrednio wpływają także na segment najmu.
Na tym tle sytuacja Szczecina jest szczególnie interesująca, ponieważ miasto to prezentuje mieszany, ale relatywnie stabilny profil dynamiki. Średnie stawki wynoszą 2212 zł w segmencie do 40 m², 2742 zł w przedziale 40–59 m² oraz 3821 zł w mieszkaniach 60–89 m². Oznacza to, że Szczecin plasuje się w środku stawki krajowej – wyżej niż Łódź, Katowice czy Lublin w najmniejszych lokalach, ale poniżej Trójmiasta, Krakowa i wyraźnie poniżej Warszawy. Struktura cenowa wskazuje na umiarkowaną presję popytową i brak przegrzania rynku.
W ujęciu miesięcznym widzimy wzrost w najmniejszym segmencie (+1,1%), wyraźną korektę w średnim (–1,5%) oraz stabilizację w dużym (0%). W perspektywie rocznej najmniejsze lokale drożeją o 2,8%, segment 40–59 m² rośnie o 1,1%, natomiast duże mieszkania tanieją o 1,5%. Taki rozkład dynamiki sugeruje, że w Szczecinie relatywnie silny jest popyt na najmniejsze jednostki – prawdopodobnie ze strony studentów, singli i pracowników mobilnych, w tym także osób powiązanych z transgranicznym rynkiem pracy (bliskość Niemiec). Jednocześnie segment dużych mieszkań może doświadczać ograniczonego popytu rodzinnego, co może wynikać z relatywnie niższych dochodów gospodarstw domowych w porównaniu z największymi metropoliami oraz z częściowej substytucji najmu zakupem na własność w przypadku rodzin o stabilnej sytuacji finansowej.
Uwarunkowania strukturalne Szczecina obejmują kilka kluczowych czynników. Po pierwsze, miasto charakteryzuje się umiarkowaną presją demograficzną i brakiem gwałtownego napływu ludności, co ogranicza ryzyko dynamicznych wzrostów czynszów. Po drugie, relatywnie dobra dostępność gruntów i niższe ceny mieszkań w segmencie sprzedaży niż w metropoliach przekładają się na mniejszą presję kosztową po stronie inwestorów wynajmujących. Po trzecie, znaczenie sektora logistycznego, portowego i usług transgranicznych generuje stabilny, ale nie eksplodujący popyt na najem krótkoi średnioterminowy.
Konsekwencje obserwowanych trendów w Szczecinie są wielowymiarowe. Stabilny wzrost w najmniejszym segmencie może zwiększać rentowność mikroinwestycji mieszkaniowych i zachęcać do dalszej podaży lokali o małym metrażu, co w dłuższym okresie może prowadzić do nadpodaży i presji na czynsze. Spadek w segmencie 60–89 m² może natomiast poprawiać dostępność najmu dla rodzin, ale jednocześnie obniżać atrakcyjność inwestycyjną większych lokali. Dla polityki miejskiej oznacza to potrzebę monitorowania struktury podaży – nadmierna koncentracja na małych mieszkaniach może w przyszłości pogłębić deficyt lokali rodzinnych i ograniczyć atrakcyjność osiedleńczą miasta.
W porównaniu z innymi ośrodkami Szczecin nie wykazuje oznak przegrzania ani gwałtownej korekty – raczej wchodzi w fazę równowagi rynkowej. Roczne wzrosty są umiarkowane, a w jednym segmencie występuje korekta, co wskazuje na względną elastyczność podaży i brak silnych napięć popytowych. W ujęciu strategicznym może to być atut konkurencyjny miasta – umiarkowane czynsze w relacji do Trójmiasta czy Warszawy zwiększają jego atrakcyjność dla mobilnych pracowników i firm poszukujących lokalizacji o niższych kosztach życia.
w największych ośrodkach rynek najmu wszedł w wyraźną fazę korekty o charakterze sekwencyjnym. Styczeń był piątym miesiącem z rzędu spadku przeciętnej ceny ofertowej najpopularniejszych mieszkań 40–59 m² w Warszawie; analogiczna seria trwa w Krakowie i Gdyni, a w segmencie kawalerek także w Gdańsku i Wrocławiu. W praktyce oznacza to, że w kluczowych metropoliach czynsze za najbardziej płynny produkt rynkowy są dziś niższe niż przed rokiem, przy czym roczne obniżki w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Katowicach i Lublinie mieszczą się zwykle w przedziale 1–2%. W ujęciu miesięcznym najmocniej wyróżnił się Lublin (spadek blisko 2% m/m w segmencie 40–59 m²), a redukcje przekraczające 1% wystąpiły również w Szczecinie i Warszawie, gdzie średnia stawka dla mieszkań 40–59 m² trwale spadła poniżej 4000 zł/m-c. Jednocześnie nie wszędzie obserwujemy dezinflację czynszów: Łódź notuje drugi z rzędu miesiąc wzrostu przekraczającego 2% w segmencie 40–59 m², a w kawalerkach – blisko 2% m/m i trzeci kolejny miesiąc podwyżek, co sugeruje nadrabianie relatywnych zaległości cenowych wobec innych metropolii (w horyzoncie dwuletnim +5,5–8,5%). W najmniejszych lokalach w części miast (Kraków, Wrocław, Gdańsk) trwa nieprzerwana od września 2025 r. seria spadków, skutkująca stawkami niższymi niż rok wcześniej (najmocniej we Wrocławiu i Katowicach – do ok. –3,5% r/r). W Gdyni po sześciu miesiącach zniżek pojawiło się styczniowe odbicie, choć poziom czynszu pozostaje praktycznie taki jak rok temu; podobnie w Warszawie roczna zmiana jest symboliczna (ok. +4 zł/m-c). W segmencie mieszkań powyżej 60 m² widoczny jest zwrot ku wzrostom m/m, jednak jesienne, kilkuprocentowe korekty sprawiają, że r/r stawki pozostają niższe – najsilniej w Katowicach (–5,1% r/r i ok. –4% względem dwóch lat). Niezależnie od bieżącej stabilizacji, perspektywa czteroletnia pokazuje trwałą zmianę poziomu równowagi: względem stycznia 2022 r. średnie ceny ofertowe są wyższe o ok. 25–50%+, co potwierdza, że korekta 2025/2026 ma charakter schłodzenia po skokowym wzroście popytu z lat 2022–2023, a nie powrotu do przedkryzysowego reżimu cenowego.
