Tomasz Augustyn

Warszawa kusi młodych ludzi licznymi walorami, ale w innych metropoliach szansa na własne lokum może być zdecydowanie większa.

Portal RynekPierwotny.pl ocenił, jak wygląda dostępność mieszkaniowa w wybranych miastach wojewódzkich. Wydawać by się mogło, że wysokość naszych zarobków ma kluczowe znaczenie podczas zakupu mieszkania. Jednak ważniejszy od wysokości comiesięcznych wpływów na konto jest stosunek zarobków do cen mieszkań. Pokazuje to, jaki metraż możemy zakupić za jedną miesięczną pensję.

Z czerwcowych danych GUS wynika, że najwyższymi zarobkami kusiły Kraków, Warszawa, Katowice i Gdańsk. Z kolei najniższe były one w Białymstoku, Gorzowie Wielkopolskim i Kielcach. Wysokie zarobki nie zawsze idą w parze z wysokimi cenami nieruchomości, czego przykładem są Katowice. Z kolei w Lublinie, mimo niskich zarobków, w ofercie firm deweloperskich przeważają mieszkania budowane z myślą o zamożnych klientach.

Najkorzystniejszym stosunkiem cen nowych mieszkań do zarobków charakteryzują się nie stolica Górnego Śląska, a Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski. Tam zarówno ceny 1 mkw., jak i zarobki są jednymi z najniższych wśród miast wojewódzkich. W czerwcu 2024 r. za przeciętne wynagrodzenie brutto z sektora przedsiębiorstw można tam było kupić odpowiednio: 0,97 m kw. (Zielona Góra) i 0,93 m kw. (Gorzów Wielkopolski) nieruchomości w budownictwie deweloperskim. Dobrze prezentują się także wspomniane Katowice (0,77 m kw.) oraz Bydgoszcz (0,76 m kw.), gdzie średnia cena metra kwadratowego z oferty deweloperów wciąż nie przekroczyła pułapu 10 tys. zł. Najmniejszą powierzchnię nowego mieszkania za przeciętną pensję brutto mogli kupić w czerwcu tego roku mieszkańcy Warszawy – zaledwie 0,55 m kw. W stolicy najłatwiej jest o dobrze płatną pracę, ale też ceny nieruchomości są bardzo wysokie.

Stosunek zarobków do cen nowych mieszkań

Portal rynekpierwotny.pl przeanalizował, ile mieszkań dostępnych na rynku (zarówno pierwotnym, jak i wtórnym) przypadało na tysiąc mieszkańców w różnych miastach w czerwcu 2024 roku. Okazuje się, że największy wybór lokali mieli nabywcy we Wrocławiu. W tej metropolii na 1000 mieszkańców przypadało 25 ofert. Nieco mniejszy wybór mieli kupujący lokum w Gdańsku (23 oferty/1000 osób) oraz w Łodzi, Katowicach i Poznaniu (po 21 ofert/1000 osób). Niekorzystnie na tle pozostałych miast wyróżnia się Zielona Góra. Tylko 8 ofert mieszkań na 1000 mieszkańców. W Zielonej Górze czy Gorzowie Wielkopolskim mimo wysokiej dostępności cenowej mieszkań nie ma na nie wielu chętnych. W efekcie podaż rynku pierwotnego też jest niewielka. Tam, gdzie popyt na mieszkania jest duży, tam ich dostępność bywa słabsza z powodu wysokich cen.

Największe metropolie przyciągają młodych Polaków nie tylko bardziej ambitną ofertą rynku pracy, ale również lepszą ofertą edukacyjną. Wiele osób decyduje się na pozostanie w mieście, które było ich wyborem akademickim. Sytuacja na rynkach mieszkaniowych największych miast jest bardzo dynamiczna, a podaż lokali zmienia się na przestrzeni miesięcy. Nie tylko we Wrocławiu, ale także w Szczecinie, Poznaniu, Katowicach, Łodzi i Gdańsku oferta mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym była w czerwcu większa niż przed rokiem – przykładowo w Poznaniu aż o 39%. W Szczecinie mieszkań oferowanych na obu rynkach było więcej o 33% rok do roku, a w Łodzi – o 26%. Jednak w Lublinie, Krakowie, Warszawie i Bydgoszczy oferta lokali okazała się mniejsza niż przed rokiem (np. w Bydgoszczy o 15%).

Liczba ofert mieszkań na 1000 mieszkańców

Zdecydowana większość osób kupujących lokum na własne potrzeby posiłkuje się kredytem mieszkaniowym. Właśnie dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili również dostępność kredytową nowych mieszkań z 17 analizowanych miast. Mowa o powierzchni nowego mieszkania możliwej do kupienia na kredyt z wkładem własnym 10% i okresem spłaty wynoszącym 25 lat. Przyjęto również, że taki kredyt spłacany w ratach równych ma oprocentowanie odpowiadające średniej dla nowych hipotek podawanej przez NBP w czerwcu 2024 r.

Z przeprowadzonych obliczeń wynika, że nowy metraż możliwy do zakupu przez przeciętnie zarabiającego singla w połowie 2024 roku wynosił od 23 m kw. nowego mieszkania (Warszawa) do 40 m kw. (Zielona Góra). W przypadku rodziny „2+1”, sytuacja wygląda podobnie. Najmniejszy metraż może ona zakupić w Warszawie (43 m kw.), a największy w Zielonej Górze (76 m kw.).

Powierzchnia nowego mieszkania możliwa do kupienia na kredyt (m. kw.)

Miasta takie jak Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski charakteryzują się najkorzystniejszym stosunkiem cen nieruchomości do zarobków. Oznacza to, że statystycznie ich mieszkańcy mogą nabyć większy metraż nowego „M” niż kupujący lokum w innych miastach. Pomimo tego oferta mieszkaniowa w stolicach województwa lubuskiego jest stosunkowo niewielka. W metropoliach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy też Gdańsk, choć zarobki są wyższe, nieruchomości okazują się na tyle drogie, że możliwości zakupu mieszkania, zwłaszcza o większym metrażu, bywają mocno ograniczone. Stolica szczególnie wyróżnia się niską dostępnością mieszkań, co przekłada się na trudności w realizacji marzenia o własnym warszawskim „M”. Mimo wysokich cen mieszkań największe metropolie przyciągają jednak młodych ludzi z powodu lepszych perspektyw zatrudnienia oraz rozbudowanej oferty edukacyjnej.