Tomasz Augustyn
W latach 2021–2022 wskaźnik mieszkań oddanych do użytkowania wyraźnie spadł, szczególnie w 2024 r. Czy rynek w kolejnych latach zareaguje odbiciem? Zachodniopomorskie, dotąd utrzymujące poziom zbliżony do średniej krajowej, odnotowało silniejsze niż przeciętnie osłabienie.
Wskaźnik liczby mieszkań oddanych do użytkowania w przeliczeniu na 10 tys. mieszkańców w latach 2021–2024 ujawnia wyraźny cykl koniunkturalny w polskim budownictwie mieszkaniowym oraz pogłębiające się zróżnicowania regionalne. Po relatywnie wysokich poziomach aktywności inwestycyjnej w latach 2021–2022, będących efektem kumulacji projektów rozpoczętych w okresie rekordowo niskich stóp procentowych, w 2023 i szczególnie w 2024 r. obserwujemy wyraźne hamowanie podaży. Średnia dla Polski spadła z 63,15 w 2022 r. do 53,38 w 2024 r., co oznacza redukcję o blisko 16% w ciągu dwóch lat. Spadek ten jest konsekwencją gwałtownego wzrostu kosztu kapitału, zaostrzenia zdolności kredytowej gospodarstw domowych, wzrostu cen materiałów budowlanych i robocizny oraz podwyższonej niepewności makroekonomicznej.
Na tle kraju relatywnie najwyższą aktywność budowlaną utrzymują regiony metropolitalne i silnie zurbanizowane, w szczególności pomorskie i mazowieckie. Województwo pomorskie, mimo systematycznego spadku (z 92,27 w 2021 r. do 77,22 w 2024 r.), pozostaje liderem intensywności budownictwa mieszkaniowego. Wysoka dynamika wynika z silnego oddziaływania aglomeracji trójmiejskiej, trwałego popytu migracyjnego oraz atrakcyjności lokalizacyjnej powiązanej z rynkiem pracy i funkcjami portowo-logistycznymi. Mazowieckie, z dominującą rolą Warszawy, również utrzymuje wysoki poziom (69,93 w 2024 r.), choć spadek względem 2021 r. jest wyraźny. W regionach tych rynek ma charakter strukturalnie popytowy, a inwestycje deweloperskie są amortyzowane przez napływ ludności i kapitału.
Województwo zachodniopomorskie prezentuje odmienny, bardziej wrażliwy na cykl koniunkturalny profil. W latach 2021–2023 wskaźnik oscylował wokół średniej krajowej (61,27–60,82), co wskazywało na względną stabilność aktywności inwestycyjnej. Jednak w 2024 r. nastąpił wyraźny spadek do 49,77, czyli poniżej średniej dla Polski. Oznacza to redukcję o ponad 19% w stosunku do 2021 r. i silniejsze załamanie niż w części regionów o porównywalnej strukturze osadniczej. Sugeruje to, że lokalny rynek mieszkaniowy jest bardziej podatny na wahania popytu kredytowego i inwestycyjnego, a jednocześnie mniej zdywersyfikowany pod względem segmentów nabywców.
Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w przeliczeniu na 10 tys. mieszkańców (2021–2024)
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Uwarunkowania tej sytuacji są wieloczynnikowe. Po pierwsze, województwo zachodniopomorskie charakteryzuje się słabszym potencjałem demograficznym niż regiony metropolitalne – brak silnego, rosnącego rdzenia miejskiego o skali Warszawy czy Trójmiasta ogranicza trwały popyt pierwotny. Szczecin pełni funkcję regionalnego bieguna wzrostu, jednak jego oddziaływanie jest ograniczone skalą rynku pracy i dynamiką migracyjną. Po drugie, istotną rolę odgrywa komponent inwestycyjny związany z rynkiem nieruchomości nadmorskich. W okresie niskich stóp procentowych obserwowano wzmożony popyt na apartamenty wakacyjne i second homes w pasie nadmorskim, co podbijało wskaźniki w latach 2021–2022. Odwrócenie warunków finansowych i wzrost kosztu kredytu inwestycyjnego w 2023–2024 r. ograniczyły ten segment szczególnie silnie, gdyż ma on charakter bardziej spekulacyjno-inwestycyjny niż zaspokajający podstawowe potrzeby mieszkaniowe. Wreszcie struktura dochodowa regionu pozostaje poniżej średniej krajowej, co przekłada się na mniejszą odporność gospodarstw domowych na wzrost kosztów finansowania. W warunkach podwyższonych stóp procentowych i zaostrzenia polityki kredytowej banków lokalny popyt efektywny uległ szybkiemu ograniczeniu. W przeciwieństwie do Mazowsza czy Pomorza, gdzie segment nabywców gotówkowych jest relatywnie silny, w zachodniopomorskim większą rolę odgrywa finansowanie kredytowe, a więc czynnik silnie procykliczny.
Konsekwencje obserwowanego spadku mają wymiar zarówno krótkookresowy, jak i strukturalny. W krótkim okresie oznaczają one osłabienie sektora budownictwa i branż powiązanych – od materiałów budowlanych po usługi instalacyjne – co może negatywnie oddziaływać na regionalny rynek pracy. W średnim horyzoncie spadek podaży może prowadzić do ponownego napięcia cenowego, jeśli popyt zostanie reaktywowany (np. poprzez programy wsparcia kredytobiorców), a luka podażowa się pogłębi. Dla regionu o ambicjach przyciągania nowych mieszkańców i inwestorów zewnętrznych niedostateczna dynamika budownictwa może stać się barierą rozwojową, ograniczając mobilność wewnętrzną i atrakcyjność osiedleńczą. Jednocześnie niższa intensywność oddawanych mieszkań może sprzyjać stopniowej równowadze rynkowej, jeśli wcześniej występowały lokalne nadwyżki podaży w segmencie apartamentów inwestycyjnych. W tym sensie 2024 r. może oznaczać korektę po okresie nadmiernej ekspansji. Kluczowe dla dalszej trajektorii będzie to, czy region zdoła wzmocnić fundamenty popytu strukturalnego – poprzez wzrost dochodów, przyciąganie migracji wewnętrznych i zagranicznych oraz rozwój stabilnych miejsc pracy – czy też pozostanie rynkiem silnie uzależnionym od koniunktury kredytowej i sezonowego kapitału inwestycyjnego.
W ujęciu ogólnokrajowym dane potwierdzają, że polski rynek mieszkaniowy wszedł w fazę schłodzenia po okresie boomu. Regiony o silnych metropoliach wykazują większą odporność i utrzymują ponadprzeciętne wskaźniki, podczas gdy województwa o słabszej bazie demograficznej i dochodowej – w tym zachodniopomorskie – reagują bardziej gwałtownie na zmianę warunków makroekonomicznych. Zarazem nawet silne regiony odczuwają presję czynników koniunkturalnych – na Dolnym Śląsku wartość wskaźnika liczby oddanych mieszkań w przeliczeniu na 10 000 mieszkańców zmniejszyła się o 33%, w Wielkopolsce – o 28%. Dalszy rozwój sytuacji będzie zależny od polityki pieniężnej, instrumentów wsparcia popytu oraz zdolności regionów do budowania trwałych przewag konkurencyjnych w sferze osadniczej i gospodarczej.
