Tomasz Augustyn
Berlin i Kolonia to jedyne z większych niemieckich miast, gdzie ceny nieruchomości pozostają względnie stabilne.
ECONtribute i Kiel Institute realizują projekt, w ramach którego śledzą rozwój cen niemieckich nieruchomości. Efektem ich pracy jest Greix – wskaźnik cen nieruchomości w Niemczech oparty na zbiorach danych o cenach sprzedaży poświadczone notarialnie. Śledzi on rozwój cen w poszczególnych miastach i dzielnicach od 1960 roku i opiera się na ponad dwóch milionach danych transakcyjnych. Można je wykorzystać do analizy długoterminowych trendów na rynkach nieruchomości i umieszczenia bieżących zmian w kontekście historycznym.
Po wakacyjnej przerwie w trzecim kwartale 2023 roku spadek cen na rynku nieruchomości nabrał tempa. Ceny nieruchomości mieszkalnych w Niemczech spadły, w niektórych przypadkach znacząco. W porównaniu do drugiego kwartału 2023 r. wszystkie segmenty mieszkaniowe stały się tańsze, choć występują silne różnice regionalne i wartości odstające. Spośród większych miast ceny są najbardziej stabilne w Kolonii i Berlinie. Znacząco spadła liczba transakcji dotyczących nieruchomości.
W segmencie mieszkań ogólny spadek cen jest jedynie umiarkowany. Lokalnie nadal można jednak zaobserwować silne spadki cen. Nadzieje na stabilizację i zakończenie spadku cen, na co wskazywał rozwój sytuacji w II kwartale, nie spełniły się. W porównaniu do II kwartału 2023 roku ceny mieszkań spadły o 1,5 proc, ceny domów jednorodzinnych spadły o 3,2 proc., a domów wielorodzinnych o 5,9 proc. Jeszcze większe są spadki cen skorygowane o inflację we wszystkich segmentach rynku. Ceny mieszkań , mierząc aktualną siłą nabywczą, spadają o 2,2 proc., domów jednorodzinnych o 3,9 proc., a domów wielorodzinnych o 6,6 proc. W porównaniu do analogicznego III kwartału 2022 roku, wszystkie segmenty mieszkaniowe gwałtownie spadły. Ceny mieszkań spadły o 10,5 proc., ceny domów jednorodzinnych o 12,1 proc., a domów wielorodzinnych o 24 proc. W rezultacie szczególnie domy jedno- i wielorodzinne powiększają swoje straty rok do roku. Liczba sprzedanych nieruchomości znacząco spadła. W porównaniu z rokiem poprzednim (III kwartał 2022 r.) sprzedaż była o około jedną trzecią mniejsza we wszystkich segmentach rynku. W porównaniu do średniej z lat 2019, 2020 i 2021 spadek sięga aż 50 proc.
Spadek liczby transakcji wskazuje, że niewielu sprzedających i kupujących łączy się przy obecnych cenach. To zła wiadomość, szczególnie dla branży nowych obiektów budowlanych. Z punktu widzenia gospodarki, ale także Niemiec jako lokalizacji biznesowej, która pilnie potrzebuje nowej przestrzeni życiowej w miastach, aby była atrakcyjna dla lokalnych pracowników.
Ceny sprzedaży mieszkań w 7 największych miastach Niemiec (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt nad Menem, Hamburg, Kolonia, Monachium, Stuttgart) spadają niemal we wszystkich przypadkach. Jedynie w Kolonii nieznacznie wzrosły – o 1,1 proc. Najbardziej gwałtowny spadek cen zanotowano w Düsseldorfie – minus 6,6 proc. We Frankfurcie nad Menem (-1,6 proc.) i Stuttgarcie (-1,9 proc.) ceny spadają umiarkowanie, natomiast w Berlinie (-0,8 proc.) poruszają się niemal na boki.
Wartość indexy Grix dla największych niemieckich miast
Źródło: Kiel Institute
Mieszkania tanieją także poza tymi 7 miastami, chociaż ich skala jest bardzo zróżnicowana w zależności od regionu. Największe spadki można zaobserwować w Lipsku (-4 proc.), Duisburgu (-4,4 proc.), a przede wszystkim w Münster (-6,2 proc.) i Erfurcie (-9,1 proc.). W przypadku Chemnitz (+5,2 procent) i Poczdamu (+4,2 procent) odnotowano wartości odstające w górę, gdzie ceny faktycznie wzrosły dość znacząco w porównaniu z poprzednim kwartałem.
W porównaniu do swoich najwyższych wartości, mieszkania w dalszym ciągu tracą na wartości ze względu na ponowny spadek cen. Wyjątkami są Berlin i Kolonia, gdzie ceny stabilizują się lub nieznacznie rosną. Co więcej, ceny sprzedaży mieszkań są najbardziej stabilne w tych dwóch miastach i spadły odpowiednio tylko o 6 i dobre 4 proc. w porównaniu do czasów boomu. Największy spadek wartości występuje w Düsseldorfie (ponad minus 17 proc.) i Stuttgarcie (ponad minus 15 proc.). W przypadku Greix, a więc wszystkich 18 miast objętych indeksem, spadek cen w porównaniu do szczytu wynosi dobre 10 procent. Mierzony aktualną siłą nabywczą, spadek wartości jest jeszcze bardziej znaczący we wszystkich miastach i wynosi około 10 punktów procentowych. W przypadku Düsseldorfu i Frankfurtu skorygowana o inflację strata w porównaniu do wartości szczytowych wynosi około 25 procent, w przypadku Greix – 20 procent.
Podwyżki stóp procentowych EBC spowodowały wyraźne odwrócenie tendencji spadkowej na niemieckim rynku mieszkaniowym i dna nie widać jeszcze. Niemniej jednak ceny nie spadają już tak drastycznie, jak w roku 2022, ale rynek również znajduje się na niższym poziomie, mniej więcej na tym, co w 2019 r.
