Tomasz Augustyn
Spółdzielnie mieszkaniowe już prawie nie budują nowych mieszkań. Na Pomorzu Zachodnim pozostają jednak – w większym stopniu niż w innych regionach – ważną formą zarzadzania zasobem mieszkaniowym.
Spółdzielnie mieszkaniowe są dobrowolnymi zrzeszeniami osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzą wspólną działalność gospodarczą w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.
Powołując się na dane z bazy REGON z dnia 19 października 2022 r. Hanna Milewska-Wilk w analizie „Działalność i znaczenie spółdzielni mieszkaniowych w Polsce” stwierdza, że w Polsce działało 3499 spółdzielni mieszkaniowych, z czego najwięcej w województwie mazowieckim (830) i samej Warszawie (534 podmioty). Najmniej spółdzielni zanotowano w świętokrzyskim (57), podlaskim (79), opolskim (80) i lubuskim (99). W ciągu niespełna półtora roku liczba ta z 3987 działających w dniu 30 czerwca 2021 r. zmniejszyła się o 488 podmiotów. Zarejestrowane spółdzielnie mieszkaniowe występowały wówczas w 1251 gminach, co oznacza, że tego typu podmiot działał w przynajmniej w 50,5% gmin w Polsce. W układzie przestrzennym zarejestrowane spółdzielnie mieszkaniowe występowały częściej w gminach położonych w zachodniej i północnej części kraju. Dla porównania: na koniec 2021 r. w bazie REGON zarejestrowanych było ponad 182 tysiące wspólnot mieszkaniowych i liczba ta rokrocznie rośnie.
Liczba spółdzielni mieszkaniowych (październik 2022)
Źródło: Hanna Milewska-Wilk, „Działalność i znaczenie spółdzielni mieszkaniowych w Polsce”, Instytut Rozwoju Miast i Regionów
Liczba zarejestrowanych siedzib spółdzielni mieszkaniowych w gminie
Źródło: Hanna Milewska-Wilk, „Działalność i znaczenie spółdzielni mieszkaniowych w Polsce”, Instytut Rozwoju Miast i Regionów
Nieznacznie różni się od przedstawionego obraz geografii spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce wynikający z baza danych spółdzielni mieszkaniowych przygotowanej w ramach projektu ENBLOC na podstawie danych REGON i KRS za pośrednictwem portalu rejestr.io oraz danych pozyskanych z Czeskiego Urzędu Statystycznego (obejmuje także podmioty z tego kraju) według stanu na wrzesień 2023. Z danych tych wynika, że w odniesieniu do liczby mieszkańców województwo zachodniopomorskie jest regionem najbardziej intensywnej działalności spółdzielczej w kraju. Na każdą z 248 spółdzielni mieszkaniowych w kraju przypada średnio 6,5 tysiąca mieszkańców, podczas gdy w województwie świętokrzyskim prawie 21 tysięcy. Jeśli wziąć pod uwagę tylko mieszkańców miast to większe nasycenie spółdzielni ma miejsce jedynie w województwie lubelskim.
Spółdzielnie mieszkaniowe w województwach, ich liczba i nasycenie
Opracowanie własne na podstawie baza danych spółdzielni mieszkaniowych w ramach projektu ENBLOC
Spółdzielnie mogą być mniejsze i większe, może w związku z tym nie pojawiać się powiązanie ich liczby z wielkością zasobów mieszkaniowych w konkretnych miastach. Największa Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa zarządza ponad 27 tysiącami mieszkań, Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa liczy ponad 19 tysięcy mieszkań, SM Cichy Kącik we Wrocławiu i SM Wrocław Południe po około 11 tysięcy, a MSM Energetyk w Warszawie – około 19 tysięcy lokali. Duże spółdzielnie działają nie tylko w największych miastach – około 9 tysięcy mieszkań ma pod swym zarządem Gnieźnieńska Spółdzielnia Mieszkaniowa, przy czym są one zlokalizowane nie tylko w Gnieźnie, ale także w Pobiedziskach i Kłecku. Stosunkowo dużo tego typu podmiotów jest w Ostrołęce (41), Puławach (22), Skierniewicach (21), Elblągu (20) i Pasłęku (14). Najwięcej spółdzielni mieszkaniowych poza Warszawą (534) działa we Wrocławiu (123) i Krakowie (94). Tu również stolice Pomorza Zachodniego i Lubelszczyzny rzucają się w oczy jako ośrodki intensywnego ruchu spółdzielczego. Przeważnie spółdzielnie mają siedziby w miastach, ale mogą też zarządzać zasobami położonymi poza terenem danej jednostki administracyjnej.
Gminy z największą liczbą zarejestrowanych spółdzielni mieszkaniowych
Opracowanie własne na podstawie baza danych spółdzielni mieszkaniowych w ramach projektu ENBLOC
Spółdzielnie mieszkaniowe już na początku bieżącego stulecia zaczęły przegrywać konkurencję ze spółkami deweloperskimi na polu budowy nowych mieszkań. Od tamtej pory ma miejsce postępujący regres nowego budownictwa spółdzielczego. Jeszcze pod koniec lat 90 – tych, spółdzielczy inwestorzy oddawali do użytkowania około 30 000 mieszkań rocznie. Szybko rozwijający się sektor deweloperski wówczas notował znacznie niższe wyniki. Kolejne lata przebiegały jednak pod znakiem intensywnego rozwoju „deweloperki” i regresu budownictwa spółdzielczego. Pierwszy regres budownictwa spółdzielczego wiązał się z zawieszeniem preferencyjnego finansowania przez rząd. Dodatkowym problemem był wzrost oprocentowania kredytów budowlanych, które zaciągnęły spółdzielnie. Część spółdzielców nadal boryka się ze spłatą tych zobowiązań. Rosnąca od początku XXI wieku siła deweloperów nie ułatwiała spółdzielniom dalszej działalności inwestycyjnej. Firmy deweloperskie lepiej dopasowały się do rynkowych potrzeb, oferując lokale z odrębnym prawem własności. Takie mieszkania zawsze były postrzegane jako lepsza alternatywa dla spółdzielczego „M”. Świadczy o tym liczba spółdzielców, którzy po 2000 r. złożyli wniosek o wyodrębnienie swoich lokali. Ostatecznym ciosem dla inwestycyjnej działalności spółdzielni była likwidacja Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. W latach 1995 – 2009, KFM udzielił spółdzielniom i TBS-om preferencyjnych kredytów, które kosztowały budżet państwa aż 4,3 mld zł. Od czasu likwidacji wspomnianego funduszu (w maju 2009 r.) spółdzielnie nie budują już nowych lokali na wynajem.
