Tomasz Augustyn

Szczecin pozostaje na uboczu procesu budowania przez publicznego dewelopera mieszkań na wynajem. Czy to istotny problem i czy ta forma interwencji państwa ma w ogóle sens?

Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce raczkuje. Państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem działa od 2014 roku, Lokale są zlokalizowane w sześciu największych aglomeracjach kraju – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku i Katowicach. Fundusz skupia łącznie ponad 1900 mieszkań o wyższym standardzie, zarówno małe kawalerki, jak i przestronne mieszkania trzy- lub czteropokojowe. Bez wpłaty kaucji można wprowadzić się do pachnącego nowością mieszkania w wysokim standardzie. Lokale, którymi dysponuje, znajdują się w niedawno wybudowanych blokach, wynajmujący będą mogli cieszyć się przestronnymi wnętrzami oraz w pełni wyposażonymi kuchniami i łazienkami choć pozostałe pomieszczenia nie zawsze od razu są wyposażone. Może to zrobić Fundusz, jeśli ustali to wcześniej z wynajmującym. W każdym zarządzanym budynku Fundusz oferuje całodobowy serwis, który ma być gotowy do działania w sytuacjach awaryjnych lub problematycznych.

Wynajmującym oferowane są gwarancję umowy i wysokości stawki opłaty waloryzowanej o wskaźnik inflacji. Służy to realizacji misji Funduszu, który jako wiarygodna instytucja z przejrzystym system rozliczeń i nastawieniem na zapewnienie komfortu mieszkańcom miał ograniczyć wypaczenia rynku nieruchomości. Wynajmujący mają być zabezpieczeni przed gwałtowną zmianą wysokości czynszu, czy też nagłym skrócenie okresu najmu. Wynajmujący zawiera z funduszem umowę, która trwa nie krócej, niż 6 miesięcy oraz nie dłużej niż 5 lat. Po upływie czasu umowy, może nastąpić jej przedłużenie. Dotychczasowy lokator ma pierwszeństwo najmu na kolejny czas. W początkowym okresie zarządzający Funduszem zapewniali, że mieszkania będą wynajmowane po cenach niższych niż rynkowe. Korzystać z Mieszkań na Wynajem mogą osoby pracujące, studenci lub pobierający świadczenia emerytalno-rentowe. Składając do Funduszu wniosek o wynajem mieszkania, należy przedstawić zaświadczenie o uzyskiwanym dochodzie. To w teorii pozwala uniknąć niechcianego sąsiedztwa, a Funduszowi daje gwarancję, że osoba wynajmująca nie będzie zalegać z płatnościami.

W ramach Funduszu dysponującego początkowym kapitałem 5 miliardów złotych w ciągu 10 lat miało powstać 20 tysięcy mieszkań. Deklaracje z 2016 roku mówiły o wybudowaniu  5500 mieszkań do 2018 roku. W 2014 roku został oddany do użytku pierwszy budynek należący do Funduszu w Poznaniu. Mieszkania tam oferowane okazały się droższe niż podobne budowane przez deweloperów działających w warunkach rynkowych. Ich komercjalizacja zajmowała dużo czasu, po dwóch latach od oddania do użytku pierwszych lokali współczynnik pustostanów ledwo przekroczył 40 %. Dziś system się rozkręcił, obłożenie mieszkań wzrosło do poziomu ponad 90 %. Przykładowo w samej Warszawie Łącznie Fundusz dysponuje 577 mieszkaniami na Bielanach, Żoliborzu, Mokotowie, Pradze-Południe, w Młocinach i Piasecznie.

Na rynku działają też prywatni inwestorzy, tacy jak platforma Resi4Rent zamierzająca wybudować ponad 7 tys. mieszkań w ciągu kilku lat. Pierwsze jej projekty realizowane są we Wrocławiu, Łodzi i Warszawie. Platforma ma teraz w budowie 1,8 tysiąca mieszkań (stawia je Echo Investment), a do 2023 roku portfel ma przekraczać 7 tys. Polskim rynkiem wynajmu mieszkań interesują się też deweloperzy z Niemiec. Catella inwestuje w Warszawie i Krakowie, z kolei TAG Immobilien, fundusz zarządzający ponad 80 tysiącami lokali w Niemczech, zakupił Vantage Development. W Polsce inwestor chce w średnim terminie zbudować portfel rzędu 8–10 tysięcy mieszkań.

Fundusz Mieszkań na Wynajem skoncentrował się na skupowaniu lokali od deweloperów, teraz powoli stawia na własne inwestycje. Ponadto pojawiło się wiele nowych inicjatyw rządowych skupionych na budownictwie mieszkaniowym, oprócz sztandarowego programu Mieszkanie+ to także państwowe fundusze ziemi i innych aktywów. Polskiemu systemowi publicznych mieszkań na wynajmem z portfelem niespełna 2 tysięcy lokali wciąż daleko do rynku niemieckiego. Sektor publiczny zakłada nowe spółki mieszkaniowe zarazem istniejące już podmioty zwiększają zasoby zarówno przez inwestowanie w projekty deweloperskie, jak też dokonują zakupów gotowych lokali na rynku. Tylko w 2019 roku niemieckie landy i miasta kupiły blisko 23 tysiące lokali za równowartość niemal 14 miliardów złotych (dwa i pół razy więcej niż rok wcześniej). W tej masie 84 % stanowiły mieszkania gotowe, reszta przypada na projekty w budowie czy przygotowaniu (transakcje forward). W tym czasie w wynajem instytucjonalny ulokowano kapitał o wartości 17,2 miliarda euro (74 miliardów złotych). Trend do inwestowania komunalnych środków w nieruchomości będzie się utrzymywał wobec pozostania stóp procentowych na rekordowo niskim poziomie. Ponadto w wielu niemieckich miastach problemem są rosnące stawki najmu. Aktywność miast i landów na rynku mieszkaniowym jest obliczona na zwiększenie podaży bardziej dostępnych mieszkań.

Można postawić tezę, że brak tego typu systemowych działań w Polsce bądź ich niewystarczająca skala będzie czynnikiem ograniczającym powstawanie silnej klasy metropolitalnej, dopływu młodych specjalistów, którzy zasilą kadry ośrodków miejskich i będą stanowi awangardę modernizacji gospodarki. Miasta żywiące ambicje rozwojowe potrzebują tych kadr w wielu dziedzinach, a możliwość dysponowania odpowiednich zasobem w miarę tanich lokali mieszkalnych jest jednym z najważniejszych instrumentów budowania konkurencyjności metropolii. Mało tego, oprócz specjalistów miastom zaczyna dotkliwie brakować mieszkańców w ogóle – jako drobnych przedsiębiorców, pracowników sfery usług, ale także płatników podatków zdolnych do finansowania kosztów funkcjonowania infrastruktury czy też działań socjalnych. To także rodzi ogromne zapotrzebowanie na dynamiczną politykę mieszkaniową, w której sfera publiczna nie może być zakładnikiem działań deweloperów i rynkowej koniunktury. Skoro Szczecin dziś pozostaje na uboczu polityki państwa w tym względzie wobec innych miast, to będzie w stanie odpowiednio szybko wrócić do czołówki i zyskać na konkurencyjności? W jakim stopniu należałoby tu oczekiwać aktywnych działań ze strony samorządu nie oglądającego się na programy rządowe? Z całą pewnością potrzeba w tej kwestii poważnej dyskusji czerpiącej wnioski z dotychczasowego przebiegu rozwoju publicznych zasobów mieszkaniowych zarówno w Polsce, jak i w Niemczech. Ta geograficzna bliskość na wielu poziomach powinna stanowić dla stolicy Pomorza Zachodniego ważny asumpt do refleksji.